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El mercado de Vivienda de Interés Social (VIS) en Colombia completó 33 meses consecutivos con las iniciaciones de obra en terreno negativo, de acuerdo con Coordenada Urbana, el sistema de información georreferenciada de Camacol, con corte a enero de 2026. Esta racha bajista refleja el deterioro prolongado de la construcción residencial en los segmentos de menores ingresos y pone presión adicional sobre el sector edificador.
Según el seguimiento gremial, las iniciaciones de VIS y de vivienda de interés prioritario (VIP) siguen siendo las más afectadas dentro del mercado de vivienda nueva. El comportamiento contrasta con algunos signos de recuperación en ventas y lanzamientos que Camacol ha reportado para 2025‑2026, pero que todavía no se traducen en un repunte de nuevas obras.
INICIACIONES: Caída de 27,3% en VIS y 27,2% en VIP
Diego Montañez‑Herrera, analista económico y miembro del Grupo de Coyuntura Económica de la Universidad Eafit, explicó que, a enero de este año, las iniciaciones de obra en vivienda VIS registraron una caída anual acumulada de 27,3%, mientras que la vivienda de interés prioritario retrocedió 27,2%. En el agregado, el sector presentó una contracción de 17,8% en iniciaciones de vivienda nueva.
El resultado ubica el arranque de 2026 como uno de los más débiles para el sector vivienda en los últimos años, incluso por debajo de algunos niveles observados durante la pandemia, de acuerdo con los análisis recientes de Camacol sobre actividad edificadora. La entidad ha señalado que, aunque las ventas y lanzamientos muestran algo de dinamismo, el indicador de iniciaciones sigue reflejando cautela de los constructores frente al entorno de tasas de interés, subsidios y costos.
Sector “en obra gris” y dependencia de VIS
El informe destaca que el sector vivienda permanece “en obra gris” por la debilidad persistente de la VIS. De acuerdo con las tablas de coyuntura de Camacol, al corte de enero se registró una caída de 17,8% en las iniciaciones de vivienda en los últimos doce meses, con 111.388 unidades que iniciaron construcción en ese periodo. Adicionalmente, la oferta disponible de vivienda nueva alcanza 156.588 unidades, de las cuales cerca del 61% corresponde al segmento VIS.
Esto confirma la alta participación que tiene la vivienda de interés social en el mercado nacional y la sensibilidad del sector a cualquier ajuste en condiciones de financiación o en los programas públicos de apoyo a la adquisición de vivienda. La prolongada racha negativa en iniciaciones VIS tiene efectos directos sobre el empleo sectorial y la capacidad de respuesta frente al déficit habitacional.
Subsidios y política monetaria, en el centro del debate
El deterioro prolongado del segmento VIS se da en un contexto de cambios en la asignación de subsidios y de una política monetaria contractiva en años recientes. Camacol advirtió que el recorte en los cupos del programa Mi Casa Ya para 2025, que pasarían de 50.000 subsidios prometidos a cerca de 20.000, representa una reducción cercana al 60% en las ayudas previstas, lo que afecta el cierre financiero de miles de hogares y la viabilidad de proyectos en curso.
Desde el lado de la política monetaria, el Banco de la República ha mantenido una postura de tasas de interés elevadas para contener la inflación, lo que ha encarecido el crédito hipotecario y el costo del financiamiento para proyectos de construcción. El Gobierno Nacional ha cuestionado los efectos de esta política sobre la vivienda y el agro, señalando que tasas altas desestimulan la compra de vivienda y presionan al alza los arriendos y los costos de la tierra.
En redes sociales, el jefe de Estado también ha planteado la posibilidad de reducir aranceles al cemento como mecanismo para abaratar costos de construcción, al tiempo que ha reiterado críticas a la combinación de subsidios con tasas altas, por considerar que buena parte del beneficio termina capturado por el sistema financiero.
Déficit habitacional: avances y alertas
Aunque los indicadores de iniciaciones muestran una situación compleja para la VIS, el Gobierno Nacional ha resaltado avances en la reducción del déficit habitacional, especialmente en su componente cualitativo. El Ministerio de Vivienda reportó que entre 2023 y 2024 el déficit habitacional total se redujo de 28,9% a 26,8%, lo que equivale a una mejora para cerca de 300.000 colombianos según el análisis de la Encuesta Nacional de Calidad de Vida del DANE.
Camacol, por su parte, ha señalado que el déficit urbano pasó de 19,6% (2,7 millones de hogares) en 2023 a 17,3% (2,5 millones de hogares) en 2024, con una reducción de alrededor de 251.000 hogares en condición de déficit. Sin embargo, el gremio advierte que la caída de las iniciaciones VIS, junto con la menor disponibilidad de subsidios para compra de vivienda nueva, puede limitar la capacidad de seguir avanzando en la reducción del déficit cuantitativo en los próximos años.
Implicaciones para el mercado de vivienda nueva
Con 33 meses de iniciaciones VIS en terreno negativo, el mercado inmobiliario enfrenta el reto de compatibilizar tres frentes: estabilidad macroeconómica, sostenibilidad fiscal de los subsidios y recuperación de la actividad edificadora. Para Camacol, reactivar la VIS pasa por fortalecer instrumentos como las coberturas a la tasa de interés y garantizar una senda previsible para Mi Casa Ya, de manera que hogares y constructores tengan claridad sobre la disponibilidad de apoyo estatal.
Al mismo tiempo, el Ministerio de Vivienda ha enfatizado que la política habitacional se está orientando también hacia el déficit cualitativo, con programas de mejoramiento y el Decreto 413 de 2025, «que impulsa intervenciones sostenibles en vivienda y promueve esquemas de autogestión y economía popular». El equilibrio entre estas prioridades será clave para que los avances en déficit no se vean comprometidos por la debilidad en la generación de nueva oferta VIS.
En este escenario, los 33 meses seguidos de caídas en iniciaciones VIS se convierten en una señal de alerta estructural para el mercado de vivienda nueva en Colombia. La forma en que Gobierno, Banco de la República, sector financiero y gremios como Camacol ajusten subsidios, tasas y programas de apoyo definirá si el 2026 marca el punto de inflexión hacia la recuperación o si la construcción de vivienda de interés social se mantiene “en obra gris” por más tiempo.