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El mercado de vivienda nueva en Colombia comenzó 2026 con números en rojo en la mayoría de sus variables, de acuerdo con las cifras del censo de Coordenada Urbana, de la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol), correspondientes a los dos primeros meses del año. Aunque el balance de 2025 aún deja ver un crecimiento de doble dígito en las ventas de unidades nuevas, el arranque del nuevo año está marcado por caídas en lanzamientos, iniciaciones y oferta disponible, en un contexto en el que la vivienda de interés social (VIS) sigue siendo el principal motor por volumen.
Estos resultados se conocen en medio de un entorno de normalización gradual de tasas de interés y ajustes en los programas de subsidios, así como de llamados del sector edificador a reactivar nuevas obras para proteger el empleo y evitar que la reducción de proyectos comprometa la disponibilidad de vivienda hacia adelante. Para los hogares, las cifras sugieren un mercado menos dinámico que el observado a finales de 2025, con una oferta más limitada y señales de mayor prudencia en la toma de decisiones de compra.
Cuatro indicadores que marcan el pulso del sector
El desempeño del sector vivienda se mide a partir de cuatro indicadores principales: lanzamientos de proyectos, oferta disponible, iniciaciones de obra y ventas de unidades nuevas. Cada uno de ellos ofrece una mirada distinta sobre el comportamiento del mercado: desde la decisión de los constructores de sacar nuevos desarrollos, hasta la respuesta de los hogares a la hora de adquirir propiedades.
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Los lanzamientos reflejan la entrada de nueva oferta al mercado y sirven como termómetro de expectativas de las empresas constructoras.
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La oferta disponible recoge el inventario de viviendas en venta y permite identificar si el stock se está contrayendo o ampliando.
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Las iniciaciones muestran el ritmo de ejecución de obras y se asocian de forma directa con el empleo en construcción y la actividad edificadora.
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Las ventas evidencian el comportamiento de la demanda de hogares y el impacto de condiciones financieras, subsidios y confianza en la economía.
El análisis por segmentos entre VIS y No VIS permite, además, distinguir el comportamiento de los hogares de menores ingresos frente a los de ingresos medios y altos, clave para interpretar la efectividad de las políticas de vivienda y de los programas de apoyo estatal.
Lanzamientos pierden impulso tras el repunte de 2025
En el primer bimestre de 2026, los lanzamientos de proyectos de vivienda registraron una caída de 11,6%, al pasar de 19.003 unidades en el mismo periodo de 2025 a 16.806 este año. Esta reducción refuerza la tendencia de contracción que ha venido mostrando este indicador en los últimos años, pese a episodios de recuperación asociados a mejores expectativas económicas.
El detalle por segmentos muestra que los proyectos VIS descendieron de 12.811 a 11.735 unidades, lo que equivale a una variación cercana a -8,4%. En el caso de la vivienda No VIS, los lanzamientos se redujeron de 6.192 a 5.071 unidades, con una caída cercana a -18,7%, lo que revela una mayor cautela de los constructores en los segmentos de ingresos medios y altos. En conjunto, estas cifras sugieren un menor apetito por iniciar nuevos proyectos en el corto plazo, aun cuando las ventas venían mostrando señales de recuperación durante 2025.
Se desploman iniciaciones y encienden alertas sobre oferta futura
El indicador de iniciaciones de obra es el que envía la señal más contundente de desaceleración. En el periodo comprendido entre marzo de 2025 y febrero de 2026, las iniciaciones cayeron 16,4%, al pasar de 131.604 a 110.084 unidades.
En vivienda VIS, las iniciaciones descendieron de 95.748 a 72.066 unidades, una contracción de 24,7% que impacta directamente la generación de empleo y la oferta futura de vivienda social, que concentra la mayor parte del volumen del mercado. En contraste, el segmento No VIS registró un crecimiento de 6%, al pasar de 35.856 a 38.018 unidades, avance que, sin embargo, no alcanza a compensar la caída en VIS.
El panorama es aún más exigente al observar el arranque de 2026. Entre enero y marzo, las iniciaciones se redujeron 40,7%, al pasar de 21.282 a 12.613 proyectos. Para el sector edificador, esta magnitud de ajuste implica menos frentes de obra en marcha, menor demanda de insumos y servicios asociados a la construcción y un riesgo adicional para el empleo formal que depende de la vivienda nueva.
Ventas mantienen balance positivo anual, pero se enfrían a comienzos de 2026
A diferencia de lanzamientos e iniciaciones, las ventas de vivienda nueva aún presentan un crecimiento positivo en el balance de doce meses, aunque también muestran señales de moderación en el inicio de 2026.
Entre marzo de 2024 y febrero de 2025, el mercado pasó de 155.622 a 173.756 unidades vendidas, lo que representa un incremento de 11,7%. Este repunte fue impulsado tanto por la VIS, con una variación de 10,6%, como por la No VIS, que creció 13,8%, apoyado en condiciones financieras algo más favorables y en la continuidad de programas de apoyo a la adquisición de vivienda.
Sin embargo, la dinámica cambió en el inicio de 2026. En el primer bimestre, las ventas cayeron 11%, al pasar de 26.402 a 23.493 unidades frente al mismo periodo de 2025. La disminución fue más marcada en el segmento No VIS, donde las ventas retrocedieron 16,4%, mientras que en vivienda VIS la reducción fue de 7,9%, lo que apunta a un enfriamiento de la demanda en los estratos medios y altos y a una mayor cautela de los hogares a la hora de realizar inversiones de largo plazo.
Oferta de vivienda se contrae y ajusta el inventario del mercado
La oferta de vivienda disponible también se redujo en el último año medido. En el balance anual a marzo, el inventario pasó de 163.476 a 157.790 unidades, lo que supone una caída de 3,5%. Este comportamiento indica un ajuste en la cantidad de proyectos en vitrina y rompe con periodos previos en los que el stock había mostrado una trayectoria de expansión.
Por tipo de vivienda, la mayor caída se presenta en el segmento VIS, cuya oferta disminuyó 4,2%, al pasar de 101.479 a 97.246 unidades. La No VIS también retrocedió, aunque de forma más moderada, con una variación de -2,3%, de 61.997 a 60.544 unidades. En un contexto de menos iniciaciones y menos lanzamientos, esta reducción del inventario podría traducirse, en el mediano plazo, en una menor diversidad de proyectos y opciones para los hogares, especialmente en el rango social.
Un sector en fase de enfriamiento: implicaciones y retos
En conjunto, los datos de Camacol muestran un sector vivienda que entra a 2026 en fase de enfriamiento: la actividad comercial mantiene un saldo anual positivo, pero la construcción de nuevos proyectos y el inicio de obras se desaceleran de forma significativa. La caída de doble dígito en lanzamientos, iniciaciones y ventas en el primer bimestre, sumada a la reducción del inventario, sugiere un mercado más prudente y selectivo, con señales de alerta concentradas en la vivienda de interés social.
Para los hogares, este escenario puede implicar, por un lado, una mayor competencia por proyectos bien ubicados y con buenas condiciones de financiación y, por otro, la necesidad de aprovechar de manera informada los programas vigentes de subsidios y créditos, ante la posibilidad de una menor oferta disponible a futuro. Para las constructoras, el reto está en equilibrar el ritmo de nuevas obras con la demanda efectiva, gestionar el riesgo de sobreajuste en la actividad edificadora y mantener el foco en segmentos como la VIS, que continúan siendo determinantes para el cierre del déficit habitacional en el país.
En términos de política pública, las cifras refuerzan la importancia de instrumentos que faciliten el acceso a financiación para compra de vivienda y que den estabilidad a los programas de apoyo, al tiempo que incentiven la iniciación de proyectos sostenibles y la protección del empleo en el sector edificador. De la capacidad de reacción coordinada entre Gobierno, gremios y entidades financieras dependerá que el ajuste observado al inicio de 2026 sea transitorio y dé paso a una senda de recuperación gradual del mercado de vivienda en Colombia.