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El terremoto de magnitud 7,4 que sacudió el occidente y centro de Colombia el lunes 10 de agosto de 2026, con epicentro en San José del Palmar (Chocó), no solo dejó un saldo humano devastador, también abrió un capítulo legal poco conocido para miles de hogares: ¿Qué ocurre con el contrato de arriendo cuando la vivienda queda inhabitable?
El movimiento telúrico, sentido en al menos 16 departamentos y calificado como el sismo de mayor magnitud registrado en Colombia en lo que va del siglo XXI, dejó según cifras de Asocapitales 1.575 viviendas averiadas, 37 destruidas y 153 edificios colapsados, con epicentros de daño en Cali, Pereira, Manizales, Armenia y Quibdó. Para los arrendatarios y propietarios de esos inmuebles, entender sus derechos resulta tan urgente como la atención humanitaria misma.
Qué dice el Código Civil sobre la terminación del contrato
De acuerdo con Ramiro Vargas Díaz, abogado del área civil del consultorio jurídico de la Universidad El Bosque, el contrato de arrendamiento parte de una obligación básica del propietario: entregar un inmueble que pueda usarse y disfrutarse. Cuando esa condición desaparece por un evento como un sismo, el vínculo contractual pierde su razón de ser.
El jurista explicó que la terminación no depende de que exista una cláusula expresa en el contrato. “El Código Civil colombiano contempla el deterioro parcial o total del inmueble como causal de terminación, y el artículo 2008 establece que el arrendamiento de cosas expira, entre otros eventos, por la destrucción total de la cosa arrendada”, señaló.
Grietas y fisuras también habilitan la salida del contrato
El criterio no se limita al colapso total. Vargas Díaz precisó que ese mismo artículo cubre casos en los que la vivienda no se derrumbó, pero presenta grietas, fisuras u otros daños que impiden ocuparla con seguridad. Si las autoridades ordenan el desalojo o un concepto técnico concluye que el inmueble no puede habitarse, cualquiera de las partes —arrendador o arrendatario— puede pedir la terminación, sin que medie penalidad.
En la práctica, esto significa que si la vivienda quedó inhabitable, el arrendatario no está obligado a seguir pagando el canon, pues ya no puede usarla en condiciones normales ni seguras. El abogado recomendó formalizar la terminación tan pronto lo permitan las circunstancias: “Lo que sí se debe hacer y se sugiere para no tener inconvenientes a futuro y para dejar las cosas legalmente terminadas es que tan pronto la situación lo permita, se dé por terminado el contrato con el arrendador”.
Cuando el inmueble sí puede recuperarse, la responsabilidad de revisarlo y restituirlo a condiciones habitables recae sobre el propietario. Como recomendación práctica, quienes deban terminar el contrato deben conservar por escrito toda comunicación con el arrendador y guardar el acta o concepto técnico que ordenó la evacuación, pues ese soporte funciona como prueba de la causa de terminación.
Subsidio de arrendamiento: requisitos para acceder
Paralelamente, el Gobierno Nacional activó un mecanismo de subsidio temporal de arriendo para los hogares damnificados. El requisito indispensable es figurar en el Registro Único de Damnificados (RUD), censo que coordinan las alcaldías locales y las oficinas de gestión del riesgo, con apoyo de la Unidad Nacional para la Gestión del Riesgo de Desastres (Ungrd).
Las condiciones para acceder al beneficio son tres:
- Aparecer activo en la base oficial del RUD.
- Contar con un concepto técnico de Bomberos, Defensa Civil o Cruz Roja que certifique que la vivienda no puede habitarse de forma segura.
- Ser propietario o arrendatario registrado del inmueble al momento del sismo.
El presidente Abelardo de la Espriella y el ministro de Vivienda, Jaime Andrés Beltrán, anunciaron que el subsidio priorizará a los hogares con pérdida total, colapso estructural o daños que impidan la habitabilidad inmediata, con casos como el de Manizales, donde se activó el mecanismo para cerca de 1.150 familias. En Risaralda, además, se dispuso un alivio de tres meses en el pago de servicios públicos. Una vez la Ungrd consolide los listados enviados por los alcaldes, los desembolsos se harán por redes de giro como Efecty, SuperGiros o el Banco Agrario. Las autoridades insistieron en que el trámite es 100 % gratuito y no requiere intermediarios.
El debate normativo que deja el sismo en cOLOMBIA
Más allá de la emergencia inmediata, el terremoto reabrió la discusión sobre la vigencia de la Norma Sismo Resistente NSR-10, vigente desde 2010 bajo el marco de la Ley 400 de 1997. Según cifras de Camacol, cerca del 40 % de las viviendas del país son producto de autoconstrucción y tres de cada cinco unidades que salen al mercado tienen origen informal, sin licencia ni garantía de cumplir los estándares sismorresistentes. La Asociación Colombiana de Ingeniería Sísmica (AIS) trabaja en una actualización del reglamento, identificada como AIS 100-24, que busca cerrar esa brecha.
Para el sector inmobiliario, el episodio confirma que la calidad constructiva y el cumplimiento normativo dejaron de ser un asunto exclusivamente técnico para convertirse en un factor determinante del valor y la seguridad jurídica de una vivienda. Quienes evalúen comprar o arrendar en zonas de amenaza sísmica alta —que según expertos concentran al 83 % de la población colombiana— deberán exigir, cada vez con más rigor, certificaciones de sismorresistencia antes de cerrar una negociación.
Impacto en el mercado de arrendamiento y la construcción
En las zonas catalogadas con amenaza sísmica alta, el sismo ya modifica la forma de negociar un contrato de alquiler. Inquilinos y propietarios exigen ahora certificados de resistencia estructural antes de firmar, algo que antes rara vez se solicitaba. Esa exigencia empieza a reflejarse en el canon: unidades con estudios técnicos recientes mantienen mejor su precio, mientras los inmuebles sin ese soporte documental enfrentan mayor rotación y negociaciones a la baja. Los avalúos comerciales, a su vez, incorporan cada vez más ese respaldo como criterio de valorización, no solo como requisito legal.
La certificación sismorresistente empieza a funcionar como un diferencial comercial legítimo. Proyectos que cumplen la Norma NSR-10 —o que ya se anticipan a la actualización AIS 100-24, en desarrollo por la Asociación Colombiana de Ingeniería Sísmica— ganan atractivo frente a compradores e inversionistas más informados tras la emergencia. Ese respaldo técnico se convierte en argumento de venta objetivo, alejado de cualquier promoción comercial, pues responde a una necesidad real de seguridad habitacional.
Para las empresas edificadoras formales, el reto consiste en demostrar con hechos —no solo con discurso— que sus procesos reducen ese riesgo estructural; para las autoridades, el desafío es acelerar controles urbanísticos que frenen la proliferación de construcciones sin respaldo técnico.
Reconstrucción y lecciones pendientes tras el sismo
El balance más reciente de la Ungrd, con corte al 12 de agosto, eleva el saldo a 239 fallecidos, 287 desaparecidos y 3.755 heridos, cifra que sigue ajustándose con la evaluación de daños. El precedente de Armenia en 1999 ofrece referencia útil: aquel sismo costó el 35,3% del PIB del Eje Cafetero y habilitó 73.542 subsidios de reparación a través del Forec. Ese antecedente sugiere que la magnitud del sismo de Chocó exigirá un esquema de reconstrucción igualmente robusto, con Gobierno, alcaldías y sector edificador coordinados.
Mientras avanza el censo de damnificados y se define el subsidio de arriendo, la recomendación sigue vigente: verificar el estado estructural con concepto técnico oficial, formalizar por escrito cualquier terminación de contrato y consultar el trámite del RUD en los canales de la Ungrd, evitando intermediarios. Para el mercado inmobiliario, el reto es acelerar la norma AIS 100-24 y frenar la construcción informal, hoy cerca del 40% del parque habitacional del país. La experiencia de 1999 muestra que una respuesta institucional ágil puede convertir la tragedia en un punto de inflexión regulatorio para la vivienda formal.