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El Banco de la República presentó una herramienta inédita para monitorear el comportamiento del mercado de Vivienda nacional: el Indicador del Estado del Mercado de la Vivienda (IEMV). El documento, publicado en agosto de 2026 dentro de la serie Borradores de Economía número 1359, fue elaborado por los investigadores Nicol Valeria Rodríguez Rodríguez, Sebastián Quintero Uribe y Johanna Barbosa Buitrago.
Se trata del primer índice sintético mensual construido para el agregado nacional que caracteriza el ciclo real, en términos de cantidades, del sector de edificaciones residenciales entre 2004 y comienzos de 2026. La iniciativa cobra relevancia en momentos en que el país busca herramientas más oportunas para diagnosticar la salud de la construcción, actividad estrechamente ligada al bienestar de los hogares, el empleo y la actividad económica agregada.
¿Cómo funciona el nuevo indicador?
El IEMV se estima mediante un modelo de factores dinámicos (MFD), una técnica estadística que resume las señales de múltiples series en un solo factor común y latente. Para ello, el equipo técnico utilizó 30 indicadores, 23 de frecuencia mensual y 7 trimestral, provenientes de fuentes como el DANE, Camacol, la Superintendencia Financiera, Asobancaria, la Galería Inmobiliaria, Fedesarrollo y el Ministerio de Vivienda.
Metodológicamente, el modelo se calcula a través del procedimiento en dos etapas propuesto por Doz et al. (2011): primero se obtienen los factores mediante Análisis de Componentes Principales (PCA) y, luego, se refinan con el filtro y suavizador de Kalman, lo que permite manejar datos faltantes y series de diferente periodicidad. Las variables se agrupan en dos grandes bloques:
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Oferta (20 indicadores): valor agregado de la construcción de edificaciones en el PIB, área causada y culminada del Censo de Edificaciones (CEED), licencias, lanzamientos, iniciaciones y desembolsos de crédito constructor.
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Demanda (10 indicadores): inversión en vivienda, ventas, desembolsos de crédito para adquisición, subsidios asignados y percepción de compra de los hogares.
Adicionalmente, los ciclos identificados por el factor se caracterizan mediante el algoritmo de Bry-Boschan, que permite fechar cronológicamente los picos y valles del sector.
Tres décadas de auges y caídas en el sector edificador
Los resultados muestran que el IEMV logra capturar con precisión los episodios más relevantes del mercado en los últimos 20 años. El estudio identifica dos ciclos completos —medidos entre valles y picos— con una duración promedio de 7,5 años, en los que las fases de expansión (5,2 años en promedio) resultan sistemáticamente más largas que las de contracción (2,2 años).
Entre los hitos que el indicador reconstruye se destacan:
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La expansión de 2006-2007, impulsada por liquidez financiera internacional abundante, tasas de interés bajas y mejores términos de intercambio, con crecimientos anuales del valor agregado de edificaciones cercanos al 30% y de la inversión en vivienda del 60%.
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La contracción de 2008-2010, derivada de la crisis financiera global, que afectó negativamente a 28 de los 30 indicadores del modelo.
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La recuperación de 2013-2015, cuando el segmento No VIS llegó a representar cerca del 70% del mercado gracias a la bonanza petrolera y a menores tasas hipotecarias.
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El desplome de 2020 por la pandemia, descrito como “la caída más grande desde 2008”, contrarrestado por programas de subsidios como Mi Casa Ya y Frech no VIS, que catapultaron el índice a niveles máximos en 2021-2022, liderados esta vez por la vivienda de interés social (VIS).
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El ajuste de 2022-2024, resultado de mayores tasas de interés y del retiro de estímulos de demanda, con una fase de recuperación reciente que arrancó en febrero de 2024 y acumulaba 22 meses de mejoría hacia marzo de 2026.
Relación con precios y con la economía en general
El documento halla que el IEMV mantiene una correlación positiva y significativa —de 0,46, con 99% de confianza estadística— con el Índice de Precios de Vivienda Nueva (IPVN BR) del banco central, rezagado cuatro trimestres. Esto sugiere que los precios de Bienes Raíces tienden a anticipar los giros del ciclo de cantidades del mercado. Asimismo, el indicador exhibe correlaciones contemporáneas altas con el PIB, la Formación Bruta de Capital (FBC) y el Índice de Seguimiento a la Economía (ISE), lo que respalda su utilidad como termómetro tanto coincidente como potencialmente líder de la actividad económica agregada.
Este hallazgo dialoga con las cifras recientes de Camacol: el mercado de vivienda nueva cerró 2025 con 173.632 unidades vendidas, un incremento anual de 12,4%, aunque las iniciaciones de obra acumulaban entonces 33 meses consecutivos de caídas. En contraste, entre enero y junio de 2026 las ventas retrocedieron 9,9% frente al mismo período del año anterior, con 78.423 unidades comercializadas, evidenciando la volatilidad que el propio IEMV busca anticipar. Por su parte, el DANE confirmó que el valor agregado de edificaciones decreció 7,5% durante 2025, acumulando cerca de tres años de contracción en ese renglón.
Qué implica para el sector inmobiliario colombiano
La disponibilidad de un indicador mensual y comprensivo abre la puerta a un seguimiento más granular del pulso constructor, útil tanto para hacedores de política pública como para empresas edificadoras que deben calibrar sus decisiones de inversión, lanzamientos e iniciación de proyectos. Para los hogares y potenciales compradores, la herramienta también ofrece un marco de referencia para entender en qué fase del ciclo se ubica el mercado antes de tomar decisiones de compra o de inversión en finca raíz.
Los autores concluyen que, si bien oferta y demanda suelen moverse de manera simultánea, ha sido la oferta —lanzamientos, iniciaciones y expectativas de los constructores— la que ha tenido mayor peso relativo en la dinámica histórica del indicador. De cara a los próximos años, el reto para el ecosistema inmobiliario estará en consolidar la recuperación iniciada en 2024, en un entorno donde persisten desafíos como el rezago prolongado de las iniciaciones de obra y la necesidad de nuevos estímulos a la demanda, según ha señalado el gremio de las compañías del ladrillo.