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El histórico sismo con epicentro en San José del Palmar, Chocó, ocurrido el 10 de agosto de 2026 a las 7:34 a. m., encendió las alarmas en todo el país y puso en la mira la cobertura del seguro hipotecario. Según el reporte oficial del Servicio Geológico Colombiano (SGC), el evento registró una magnitud de 7,4 y una profundidad de 103 kilómetros, desencadenando múltiples réplicas posteriores. La emergencia ya deja graves afectaciones en inmuebles, vías y redes de servicios públicos en varios departamentos de las regiones Pacífica, Andina y el Eje Cafetero.
Ante la aparición de daños estructurales severos, miles de propietarios se enfrentan a una duda jurídica e inmediata: ¿quién responde por una vivienda financiada que quedó averiada o inhabitable? La respuesta definitiva depende directamente de la póliza de seguro hipotecario o de leasing asociada al préstamo, del valor total asegurado, de la oportuna prueba del daño y de los planes de contingencia extraordinarios que habilite el Gobierno Nacional para la protección de los hogares damnificados.
Checklist de acción inmediata tras el siniestro
Ante una emergencia telúrica, la angustia no debe paralizar la gestión documental. Sigue esta hoja de ruta durante las primeras 72 horas para no invalidar tu reclamación:
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Asegura la vida e inscríbete en el RUD: Antes de cualquier trámite financiero, garantiza la seguridad de tu familia e inscríbete en el Registro Único de Damnificados (RUD) habilitado por la alcaldía o el comité local de gestión del riesgo.
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Documenta el daño antes de intervenir: Toma fotografías y videos de alta resolución con fecha y hora activada de grietas, colapsos, tuberías rotas y bienes afectados. No repares ni remuevas escombros sin autorización previa de la aseguradora, salvo acciones indispensables para evitar mayores daños.
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Solicita tu carátula de póliza: Contacta a tu entidad bancaria o aseguradora para obtener la carátula actualizada de la póliza y conocer el valor asegurado, deducible y número de siniestro.
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Radica el aviso formal de siniestro: Notifica por escrito o canal digital a la aseguradora respaldándote en el Artículo 1075 del Código de Comercio. Guarda copia sellada o radicado digital de la notificación.
El seguro exigido en créditos hipotecarios
Los inmuebles hipotecados a favor de entidades vigiladas deben contar con cobertura contra incendio y terremoto durante la vigencia de la obligación. El Artículo 101 del Estatuto Orgánico del Sistema Financiero establece que el aseguramiento corresponde a la parte destructible, por su valor comercial; por tanto, el lote no integra la suma indemnizable.
La norma también permite que el banco renueve el contrato si el deudor descuida esa obligación y traslade el costo respectivo dentro de la facturación. Sin embargo, conviene revisar minuciosamente el certificado vigente. Allí deben aparecer con claridad la aseguradora, vigencia, valor asegurado, deducible, amparos y el procedimiento formal de reclamación.
“Los inmuebles hipotecados para garantizar créditos deberán asegurarse contra los riesgos de incendio o terremoto, en su parte destructible, por su valor comercial”.
Crédito hipotecario vs. Leasing habitacional: ¿Quién cobra?
Es fundamental distinguir la figura jurídica con la que adquiriste el inmueble, pues determina quién recibe directamente los recursos de la indemnización:
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En Crédito Hipotecario: El propietario jurídico es el deudor. La entidad financiera actúa como beneficiario oneroso hasta por el saldo de la deuda. Si la indemnización supera el saldo del crédito, el excedente se entrega directamente al propietario para la reconstrucción o reparación.
- En Leasing Habitacional: La entidad financiera es la propietaria jurídica del inmueble y el locatario tiene la tenencia. Ante un siniestro, el banco recibe la indemnización. Si la pérdida es parcial, el banco destina los fondos a la reparación del bien para restituir la habitabilidad al locatario. Si se declara pérdida total, el seguro cancela el contrato, extingue la obligación financiera y el banco te entrega el saldo excedente tras saldar la deuda (recuperando así el capital abonado en tus cuotas).
Como tú ya habías pagado mensualidades durante varios meses o años, el saldo de la deuda que le debías al banco era menor que el valor comercial total del inmueble. Ejemplo práctico:
- Valor asegurado de la vivienda: $300.000.000
- Deuda pendiente con el banco (reducida gracias a tus cuotas): $180.000.000
- Indemnización que paga la aseguradora al banco: $300.000.000
- El resultado: El banco cubre los $180.000.000 que faltaban y te entrega a ti el excedente de $120.000.000.
Ese excedente de $120.000.000 representa, precisamente, el capital que fuiste acumulando con tus mensualidades más la valorización del inmueble.
¿Cómo reclamar ante la aseguradora?
El Artículo 1077 del Código de Comercio exige que el asegurado acredite la ocurrencia del siniestro y la cuantía de la pérdida. Por ello, es altamente recomendable conservar fotografías y videos fechados, informes de organismos de emergencia, conceptos técnicos y una relación detallada de los elementos constructivos afectados.
No se debe ingresar a una edificación con riesgo de colapso ni iniciar reparaciones definitivas antes de recibir instrucciones técnicas. Una intervención apresurada puede dificultar el peritaje, aunque las acciones indispensables para evitar daños mayores deben documentarse.
El aviso tardío tampoco elimina automáticamente el derecho a recibir una indemnización. El Artículo 1078 del Código de Comercio señala que la compañía únicamente puede descontar los perjuicios que el incumplimiento le cause. La pérdida total del derecho procede exclusivamente si se prueba mala fe por parte del usuario durante la reclamación o la comprobación de los daños.
Una vez el cliente demuestra su derecho al pago, el Artículo 1080 del Código de Comercio fija un plazo estricto de un mes para que la aseguradora responda económicamente. Vencido ese término legal, la entidad financiera estará obligada a asumir el pago de intereses moratorios a favor del afectado.
Deducibles, gastos de habitabilidad y letras pequeñas
Al momento de liquidar la indemnización, la aseguradora no siempre girará el 100% del costo comercial del daño debido a las condiciones financieras del contrato:
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El deducible por terremoto: En Colombia, la cobertura de terremoto suele pactarse con un deducible que oscila entre el 2% y el 10% del valor asegurado (o una cuantía mínima fijada en SMMLV). Este porcentaje es la cuota de pérdida que asume directamente el propietario o la copropiedad.
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Amparo de gastos de habitabilidad o arrendamiento: Muchas pólizas vinculadas a créditos hipotecarios incluyen una cobertura adicional que otorga un subsidio mensual para pago de arriendo temporal mientras se efectúan las reparaciones estructurales del hogar. Verifica en las condiciones particulares del contrato si tu póliza cuenta con este beneficio adicional.
Propiedad horizontal y zonas comunes
En edificios y conjuntos, la protección individual no reemplaza el seguro de bienes comunes. El Artículo 15 de la Ley 675 de 2001 hace obligatoria la póliza contra incendio y terremoto sobre aquellos componentes comunes susceptibles de ser asegurados. Esto incluye elementos esenciales para la estabilidad, circulación y operación del conjunto.
La indemnización de esa póliza se destina primero a la reconstrucción, cuando esta resulte procedente. Cada copropietario tiene derecho a solicitar a la administración una copia del contrato, verificar su vigencia y conocer el avalúo usado para definir la suma asegurada.
Este punto es especialmente relevante tras un movimiento telúrico. Una unidad privada puede conservar daños menores, mientras placas, fachadas, escaleras, cubiertas o redes compartidas requieren intervenciones costosas. La evaluación profesional determina si el inmueble puede habitarse de forma segura.
¿Qué hacer si la aseguradora o el banco niegan la cobertura?
Si la compañía de seguros rechaza la reclamación, objeta los montos o excede el plazo de un mes fijado en el Artículo 1080 del Código de Comercio, el consumidor financiero cuenta con instancias gratuitas de defensa:
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Defensor del Consumidor Financiero (DCF): Cada entidad bancaria y aseguradora cuenta con un Defensor del Consumidor Financiero independiente. Puedes radicar una queja formal sin costo para que revise la legalidad del rechazo.
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Superintendencia Financiera de Colombia (SFC): Puedes formular una denuncia ante esta entidad por indebida atención o incumplimiento de términos legales. Además, la SFC cuenta con funciones jurisdiccionales para resolver pleitos contractuales entre aseguradoras y clientes mediante procesos verbales sumarios.
Una revisión necesaria para propietarios
La emergencia expone una profunda brecha de aseguramiento en Colombia. Según datos de Fasecolda, aunque en el país existen 2,25 millones de inmuebles asegurados contra terremoto, la cobertura global de vivienda apenas alcanza el 9,3% del total de hogares (1,66 millones sobre 17,9 millones de viviendas ocupadas). Esto significa que el 90,7% de los inmuebles no cuenta con ningún tipo de protección financiera voluntaria o por crédito.
Muchos hogares pagan el seguro asociado a su crédito hipotecario durante años, pero desconocen las condiciones contractuales hasta que ocurre la crisis. Un error común es asumir que la póliza cubre el valor comercial total del inmueble, cuando en muchos casos solo ampara el saldo insoluto de la deuda con el banco o el costo de reconstrucción de la estructura, excluyendo el valor del lote y los acabados. Revisar las condiciones generales, conservar los extractos y la carátula de la póliza, y exigir la actualización del avalúo de reconstrucción reduce la incertidumbre frente a eventos catastróficos.
El reto de la reconstrucción irá más allá de reparar paredes y cubiertas. Exigirá una articulación técnica y financiera para evitar que las familias enfrenten la pérdida de su patrimonio mientras mantienen viva la deuda financiera. En este escenario, ampararse en los mecanismos de información del Artículo 1056 del Código de Comercio (sobre la delimitación del riesgo) y en las garantías de protección al consumidor financiero del Artículo 3 de la Ley 1328 de 2009 resulta fundamental. Presentar reclamaciones con soportes fotográficos, peritajes técnicos oportunos y copia formal del contrato será la clave entre una indemnización parcial y una reconstrucción viable.