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Comprar vivienda sobre planos en Colombia se ha convertido en una práctica habitual para acceder a proyectos nuevos, pero también en una fuente de riesgo cuando las obras no avanzan y los recursos ya fueron girados al constructor. En estos negocios, durante meses o años, los compradores entregan sus ahorros a una sociedad fiduciaria que debe custodiar el dinero y solo liberarlo cuando se cumplan condiciones predefinidas del proyecto. La pregunta clave es: ¿qué ocurre cuando la constructora no llega al punto de equilibrio, las obras se paralizan y el dinero ya fue desembolsado?.
A esta inquietud respondió la Corte Suprema de Justicia con la Sentencia SC-5430-2021, en la que dejó claro que «las sociedades fiduciarias no son simples administradoras pasivas, sino garantes activos con deberes específicos frente a los fideicomitentes y beneficiarios». El fallo, proferido el 7 de diciembre de 2021 por la Sala de Casación Civil, cobró nueva relevancia en 2025 ante el deterioro del mercado inmobiliario y la proliferación de proyectos que se comercializaron intensamente sin iniciar obra.
Según datos de BBVA Research, en 2024 las unidades de vivienda en proyectos que no habían iniciado ninguna obra y ya tenían al menos el 80% vendido representaron el 65% de los lanzamientos del año, frente al 33% registrado en 2018. Este escenario de «vender sin construir» alimentó la ola de reclamaciones que hoy ocupa despachos judiciales en Bogotá, Medellín y el Valle de Aburrá.
¿Qué decidió la Corte Suprema y por qué es clave?
La Corte recordó que las sociedades fiduciarias actúan como depositarias de la confianza del cliente y de los beneficiarios del negocio fiduciario, por lo que deben usar su capacidad técnica y administrativa para gestionar correctamente intereses ajenos. En esa línea, precisó que en cabeza de la fiduciaria recaen tres frentes de obligación: legales (derivadas del Código de Comercio), contractuales (producto de lo pactado en el contrato de fiducia) y profesionales (deberes de información, lealtad, buena fe, diligencia, especialidad y protección de los bienes fideicomitidos).
El componente más disruptivo está en este último grupo de obligaciones profesionales. La Sala Civil estableció que la fiduciaria tiene un deber de diligencia, profesionalidad y especialidad que le exige contar con conocimientos técnicos y prácticos suficientes, emplearlos para adoptar medidas que aseguren la correcta ejecución del proyecto y anticipar circunstancias que puedan afectarlo. Es decir, no basta con recibir información del constructor: el fiduciario debe verificarla activamente antes de certificar hitos y autorizar giros.
Bajo este estándar, si la fiduciaria incumple sus deberes, solo podrá exonerarse demostrando una diligencia de grado máximo, propia de un experto, y si no lo logra, deberá responder con su propio patrimonio por los perjuicios causados a los inversionistas.
precedente con nombre propio: el caso Soler Gardens
Esta doctrina ya tuvo una primera materialización económica en el caso del proyecto Soler Gardens, en Medellín. En este proceso, la firma Arias & Asociados representó a compradores afectados por el fracaso del desarrollo inmobiliario, apoyándose en las sentencias SC-5430-2021 y SC-3978-2022 de la Corte Suprema.
El caso terminó en condena contra la sociedad fiduciaria involucrada, lo que transformó el precedente jurisprudencial en responsabilidad económica concreta. Más allá de este expediente puntual, el mensaje para el mercado es que, cuando se demuestra negligencia en la verificación de condiciones del proyecto, esta puede ser llamada a responder directamente, y no solo a través del patrimonio autónomo que administra.
Una crisis inmobiliaria con miles de afectados
El impacto social de estos problemas se expresa en cifras. Al menos 14.000 compradores han resultado afectados por proyectos inmobiliarios con graves inconvenientes en Colombia, con casos documentados en Medellín, Envigado, Itagüí y Bogotá. Entre los desarrollos mencionados en investigaciones periodísticas figuran Madera Nativa, Madera Fresca, Alejandría Vintage y Bosques de Luz, todos con obras detenidas o incompletas, a pesar de que algunos compradores ya habían entregado cuotas iniciales superiores a los 70 millones de pesos por unidad.
El contexto macroeconómico agravó esta vulnerabilidad. La construcción acumuló una prolongada caída en ventas de vivienda, y entre enero y octubre de 2025 se iniciaron apenas unas 90.000 unidades aproximadamente, lo que representó una contracción cercana al 24% frente al mismo periodo de 2024. Al mismo tiempo, el Banco de la República mantuvo su tasa de política monetaria en 9,25% al cierre de 2025, encareciendo el crédito hipotecario y elevando los niveles de desistimiento y cancelación de promesas de compraventa.
En paralelo, investigaciones de BBVA Research muestran que, en 2024, una fracción creciente de los lanzamientos de vivienda correspondió a proyectos sin obra iniciada, pero con un porcentaje muy alto de unidades vendidas, lo que incrementa el riesgo para los compradores cuando se combina con demoras en licencias, sobrecostos o problemas de financiación.
¿Qué deben saber los compradores de vivienda sobre planos?
La línea trazada por la Corte Suprema se traduce en herramientas concretas para quienes adquieren vivienda nueva a través de fiducia inmobiliaria. Entre los puntos clave se encuentran:
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Derecho a exigir verificación activa: la fiduciaria debe comprobar las condiciones reales del proyecto antes de certificar su viabilidad o autorizar giros, y no limitarse a reproducir la información del constructor.
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Responsabilidad patrimonial directa: cuando se acredita negligencia o incumplimiento en sus deberes, la fiduciaria puede responder con su propio patrimonio, además de los recursos del patrimonio autónomo.
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Tres frentes de obligación: las demandas pueden fundamentarse en obligaciones legales, contractuales y profesionales, de manera independiente o conjunta, según la naturaleza del incumplimiento.
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Estándar de diligencia elevado: la fiduciaria es evaluada bajo el estándar de un profesional experto, lo que hace más exigente la demostración de que actuó con todo el cuidado debido.
Desde la perspectiva del comprador, varias acciones se consideran parte de su propia debida diligencia: verificar que la fiduciaria esté vigilada por la Superintendencia Financiera, revisar cuidadosamente el contrato de fiducia o encargo fiduciario, analizar las condiciones de giro y los hitos de obra, y consultar el historial de proyectos administrados por esa misma entidad. Camacol y otros gremios recomiendan, además, revisar material informativo del proyecto, licencias y estudios de suelos cuando estén disponibles, así como conservar toda la documentación de pagos y reportes periódicos de la fiducia.
Implicaciones para el mercado inmobiliario
El precedente de la Corte introduce un reequilibrio de incentivos en la cadena del desarrollo inmobiliario en Colombia. Las sociedades fiduciarias ya no pueden ampararse exclusivamente en la idea de ser “simples administradoras de recursos” cuando un proyecto colapsa, pues se reconoce que tienen un rol activo de verificación, control y gestión del riesgo.
De acuerdo con BBVA Research, el sector construcción representó alrededor del 4,3% del PIB y generó cerca de 1,55 millones de empleos en Colombia en 2025, lo que convierte la estabilidad jurídica y la confianza en los mecanismos de financiación y preventa en variables macroeconómicas de primer orden. Al robustecer las obligaciones de las fiduciarias, la jurisprudencia busca proteger a los compradores, pero también reducir la litigiosidad futura, impulsando mejores prácticas en la estructuración y seguimiento de proyectos.
Para los inversionistas y hogares que compran vivienda sobre planos, conocer estas reglas antes de firmar cualquier contrato fiduciario se vuelve fundamental. La sentencia no elimina la responsabilidad de constructores y promotores, pero sí amplía el espectro de actores que pueden ser llamados a responder cuando falla la planeación, la financiación o el control de riesgos de un proyecto inmobiliario.
más control, más protección y nuevos retos
La Sentencia SC-5430-2021 marca un punto de inflexión en la forma como se entienden la fiducia inmobiliaria y la protección del comprador de vivienda nueva en Colombia. Al exigir a las fiduciarias un estándar de diligencia reforzado y admitir su responsabilidad patrimonial directa, la Corte fortalece las herramientas de defensa de quienes han visto frustrada la entrega de sus inmuebles en proyectos fallidos. Este giro se produce en medio de un entorno de ventas débiles, tasas de interés altas y un aumento de lanzamientos sin obra iniciada, lo que hace aún más relevante el rol del fiduciario como garante de información veraz y controles efectivos.
Al mismo tiempo, el precedente plantea retos importantes para las propias fiduciarias, para los constructores y para los reguladores. La necesidad de mejorar la evaluación de la viabilidad técnica y financiera de los proyectos, reforzar las políticas de administración de riesgos y elevar la transparencia hacia los compradores será clave para preservar la confianza en la compra sobre planos, una modalidad que seguirá siendo central en el desarrollo de vivienda nueva en el país. Para los hogares, informarse, preguntar y documentar cada paso del proceso ya no es solo una recomendación prudente: es una parte esencial de su estrategia de protección patrimonial.