Vivienda en Arriendo: Quién debe pagar la pintura del inmueble, ¿el propietario o el inquilino?

El mantenimiento de una vivienda en arriendo en Colombia genera dudas frecuentes sobre quién debe encargarse de pintar las paredes cuando se inicia o termina el contrato. Bajo este escenario, el propietario y el arrendatario tienen deberes y derechos claramente estipulados en la legislación nacional. Entender estas obligaciones es fundamental para evitar conflictos, salvaguardar la inversión del dueño y garantizar el disfrute del inquilino.

Según la Ley 820 de 2003, complementaria al Código Civil, el arrendador debe entregar y conservar el inmueble en condiciones que permitan su uso normal. Por su parte, el arrendatario está obligado a velar por el buen estado del bien recibido, reparando los daños ocasionados por uso anormal. Con el mercado de arriendo en Colombia ajustándose en 2026 al nuevo IPC y con una demanda elevada de inmuebles bien mantenidos, estos lineamientos adquieren especial relevancia para ambas partes.

Obligaciones del arrendador

• Entregar el inmueble en buen estado de conservación: esto incluye una pintura adecuada al inicio del contrato, sin aparente deterioro por el paso del tiempo o humedad estructural.

• Realizar reparaciones necesarias derivadas de desgaste natural o problemas de estructura, como humedades o fisuras, incluso si esto implica repintar áreas afectadas.

• Garantizar condiciones de habitabilidad, interviniendo cuando el deterioro comprometa el disfrute normal de la vivienda.

Obligaciones del arrendatario

• Mantener la vivienda en condiciones similares a las recibidas, con excepción del desgaste razonable por uso legítimo.

• Realizar reparaciones locativas o de ornato, entre las cuales se incluye la pintura cuando el deterioro se origine por manchas, golpes o modificaciones no autorizadas.

• Entregar el inmueble pintado al finalizar el contrato si los daños exceden el uso normal, asumiendo los costos de materiales y mano de obra.

Interpretación contractual y jurisprudencial

Las partes pueden modificar contractualmente las responsabilidades de mantenimiento, siempre que no contravenga el orden público. Por ello, revisar cláusula por cláusula el contrato de arrendamiento es crucial antes de firmar.

Según el artículo 1985 del Código Civil, el arrendador sigue obligado a cubrir reparaciones locativas si el deterioro proviene de fuerza mayor, caso fortuito o mala calidad del bien arrendado. Esto implica que, incluso los arreglos menores —como la pintura— pueden recaer en el propietario si la causa no es imputable al arrendatario.

Perspectiva del sector inmobiliario

En el mercado actual, con aumentos de arriendo en 2026 atados al IPC del año anterior y una competencia creciente entre ofertas, los inmuebles con mantenimiento preventivo y acabados de pintura actualizados se vuelven más atractivos para los inquilinos. Informes del sector muestran que los propietarios destinan una fracción recurrente del canon a mantenimiento básico (pintura, reparaciones locativas y ajustes menores), variando según antigüedad, ubicación y estrato del inmueble.

Recomendaciones prácticas

Para propietarios

• Inventario fotográfico y acta de entrega: registrar el estado de paredes y acabados al inicio del contrato para evitar disputas futuras.

• Cláusulas claras: incluir en el contrato las responsabilidades específicas sobre la pintura y las condiciones de desgaste aceptables.

• Mantenimiento preventivo: programar inspecciones periódicas para atender fisuras o manchas antes de que requieran intervenciones más costosas.

Para inquilinos

• Uso responsable: evitar prácticas que generen daños evitables, como colgar objetos sin anclajes apropiados.

• Notificación temprana: informar al arrendador sobre humedades o fallas estructurales antes de que se amplíen.

• Reparaciones locativas: asumir y documentar las reparaciones menores, incluyendo cambios de pintura por daños propios, para conservar la relación y evitar sanciones.

En síntesis, el arrendador debe garantizar la habitabilidad de la vivienda, incluyendo una pintura adecuada y reparaciones por deterioro estructural. El inquilino, por su parte, debe conservar el inmueble y asumir los arreglos locativos derivados de su uso anormal. Revisar detalladamente el contrato de arrendamiento y comprender la regulación vigente —Ley 820 de 2003 y Código Civil— sigue siendo esencial en 2026 para prevenir conflictos y promover una relación justa entre las partes.