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El sector vivienda en Colombia cerró 2025 golpeado por la caída de las edificaciones, que registraron variaciones anuales de –7,5% y de –6,5% en el cuarto trimestre, según el boletín más reciente de Cuentas Nacionales Trimestrales divulgado por el Dane el 16 de febrero de 2026. Aunque el PIB creció 2,6% frente a 2024, esta actividad ligada a inmuebles privados restó impulso al crecimiento, con menos metros cuadrados causados, menor inversión y señales de enfriamiento en ventas, lanzamientos y oferta de proyectos en el mercado inmobiliario.
Los informes del Censo de Edificaciones (CEED) y de los Indicadores Económicos Alrededor de la Construcción (IEAC) confirman la tendencia: en 2025 el área causada para uso residencial cayó entre 6,3% y 10,1% en varios trimestres, mientras el déficit habitacional y la demanda de hogares se mantienen elevados. A esto se suma, según análisis recientes de Camacol y sus proyecciones para 2026, un recorte cercano al 35,7% en inversión pública para vivienda social y menor disponibilidad de subsidios, factores que prolongan la presión sobre un sector clave para el empleo formal, el recaudo territorial y el dinamismo económico.
Edificaciones a la baja: datos oficiales del Dane
Los indicadores específicos de edificaciones muestran un deterioro continuo durante 2025. De acuerdo con el Dane, el valor agregado asociado a este segmento presentó variaciones interanuales negativas a lo largo del año, en contraste con el comportamiento positivo de la mayoría de actividades económicas. Esta dinámica evidencia que el problema no se concentra en toda la infraestructura, sino principalmente en proyectos de vivienda y otros inmuebles privados.
El Censo de Edificaciones (CEED) refuerza esta lectura. En el primer trimestre de 2025, el área total causada cayó 6,3% frente al mismo periodo de 2024, con disminuciones concentradas en casas y apartamentos. En el segundo y tercer trimestre, el área causada se redujo 10,1% y 7,9%, respectivamente, mientras que en el cuarto trimestre la caída fue de 6,7%, con los destinos residenciales restando más de 4 puntos porcentuales a esa variación. Menos metros cuadrados causados se traducen en menos obra en ejecución, menor oferta futura y menor dinamismo en la finca raíz.
Impacto en el mercado inmobiliario y en las finanzas
La menor actividad en edificaciones tiene consecuencias directas para el mercado de vivienda nueva. Menos proyectos en curso implican una oferta más limitada, mayor presión sobre los tiempos de entrega y riesgo de encarecimiento relativo de las unidades disponibles, especialmente en zonas urbanas donde el déficit habitacional sigue siendo relevante. Además, la desaceleración afecta la rotación de inventarios, la comercialización de inmuebles y la generación de negocios asociados (avalúos, intermediación, financiación).
Desde el punto de vista fiscal, el enfriamiento en la actividad edificadora reduce el recaudo de impuestos locales ligados a licencias, plusvalía y tributos derivados del desarrollo urbano. Voces del sector han advertido que esta contracción puede significar varios billones de pesos menos para municipios y departamentos, en un contexto de mayores necesidades de inversión social y de infraestructura. Para ciudades con fuerte dinámica constructiva, como Bogotá, el área metropolitana de Barranquilla o el Valle de Aburrá, este cambio representa un desafío adicional en materia de planeación y sostenibilidad fiscal.
Empleo y subsidios: dos ejes críticos para la reactivación
La actividad edificadora es una de las principales generadoras de trabajo formal para mano de obra no calificada y técnica. Estudios de Camacol y documentos de análisis sectorial señalan que el encadenamiento productivo de este renglón abarca desde materiales y transporte hasta servicios profesionales, con capacidad de movilizar alrededor de un millón de puestos de trabajo entre directos e indirectos. Cuando la inversión en vivienda se reduce, parte de esos empleos queda en riesgo o migra hacia esquemas informales, con efectos sobre ingresos de los hogares y estabilidad de empresas proveedoras.
Otro elemento clave es el comportamiento de los subsidios. Informes recientes asociados a Camacol indican que los recursos destinados a apoyos para compra de vivienda han sufrido recortes importantes, lo que limita la posibilidad de cierre financiero para los hogares y enfría la demanda, en especial en el segmento de Vivienda de Interés Social (VIS). La menor cobertura de programas como Mi Casa Ya, sumada a tasas de interés todavía elevadas y a costos de construcción más altos, configura un entorno desafiante para compradores y desarrolladores que buscan lanzar nuevos proyectos o mantener el ritmo de ventas.
Proyecciones y posición de Camacol para 2026
A pesar del panorama complejo, el gremio constructor ha mantenido un mensaje de cautela con señales de posible recuperación. En su balance sobre vivienda nueva, Camacol indica que en los doce meses a octubre de 2025 las ventas crecieron 11,3% y los lanzamientos 9,7%, con mayor dinamismo en el segmento No VIS, al tiempo que advierte que la inversión pública para 2026 tendrá un recorte de 35,7% en soluciones de interés social. Este ajuste presupuestal obliga a buscar mecanismos complementarios de financiación y a optimizar la focalización de los subsidios existentes.
En cuanto a perspectivas, el gremio proyecta para 2026 un aumento en las ventas de vivienda de entre 5% y 12% y un repunte en los inicios de obra superior al 13%, condicionado a decisiones de política que den confianza al mercado, reimpulsen la oferta social y mantengan reglas claras para inversionistas y hogares. Esta visión coincide con otros análisis que resaltan la necesidad de articular al Gobierno nacional, entidades territoriales, sistema financiero y sector privado para encaminar la reactivación del sector.
riesgos presentes y condiciones para el rebote
El comportamiento de las edificaciones en 2025, con una contracción de 7,5% en el valor agregado y de 6,5% en el cuarto trimestre, confirma que el sector vivienda se ha convertido en uno de los puntos más frágiles del crecimiento económico colombiano, pese al avance del PIB de 2,6%. La caída en el área causada, reportada por el CEED, entre 6,3% y 10,1% según el trimestre, junto con menor inversión, recorte de recursos para VIS en cerca de 35,7% y una menor disponibilidad de subsidios, configura un escenario de presión sobre empleo, recaudo territorial y oferta de proyectos formales.
Al mismo tiempo, las proyecciones de Camacol para 2026, con expectativas de incremento en las ventas de vivienda entre 5% y 12% y un repunte en los inicios de obra por encima de 13%, muestran que aún existe margen para la recuperación si se toman decisiones de política que estabilicen el entorno: fortalecimiento de programas como Mi Casa Ya, reglas claras para desarrolladores y articulación efectiva entre Gobierno nacional, territorios, sistema financiero y gremios. La forma en que se ajuste esa combinación de subsidios, financiamiento y confianza determinará si la actividad edificadora vuelve a impulsar el PIB o si la contracción observada en 2025 se prolonga y profundiza en los próximos años.