CortesIA © vivienda.com.co
A cierre de noviembre de 2025, el panorama inmobiliario colombiano muestra señales contradictorias. Las ventas de vivienda nueva crecieron 12,4% entre enero y octubre de 2025 según Camacol, con 145.579 unidades comercializadas, marcando recuperación en un sector que ha enfrentado años de contracción. Sin embargo, ese dinamismo está profundamente dividido por clase y tamaño. Los precios de vivienda nueva en el tercer trimestre de 2025 subieron 9,5% año contra año, según el DANE, cifra que supera en 4,3 puntos porcentuales a la inflación de 5,18%. En ese contexto de encarecimiento acelerado emerge un fenómeno que divide el debate sectorial: las micro viviendas o miniapartamentos de 15 a 30 metros cuadrados, posicionadas nominalmente como solución de asequibilidad pero cuestionadas por su rol en profundizar la especulación inmobiliaria y fragmentar la oferta habitacional sin resolver el déficit cualitativo estructural que caracteriza la crisis de vivienda en Colombia.
La demanda joven impulsa la tendenciaen colombia
Durante 2025, las micro viviendas han consolidado su presencia en mercados principales. Según estudios de Camacol y fuentes especializadas, entre enero y septiembre de 2025 se publicaron un promedio de 7.500 ofertas mensuales de apartamentos pequeños en plataformas inmobiliarias. Camacol proyecta que para finales de 2025 estos miniapartamentos representarán hasta el 10% de la oferta total de vivienda nueva en principales ciudades como Bogotá, Medellín y Cali.
El perfil del comprador es nítido: el 36,6% de los compradores de vivienda en Bogotá y Soacha tienen entre 25 y 35 años, un segmento que prioriza ubicación estratégica cerca de centros de empleo, movilidad urbana y presupuestos iniciales comprimidos. El segundo trimestre de 2025 confirmó esto: con precio promedio de 5,63 millones de pesos por metro cuadrado, los miniapartamentos con costo total de 80 a 150 millones de pesos resultan significativamente más accesibles que vivienda tradicional. Para este segmento —profesionales independientes, estudiantes con ingresos, trabajadores híbridos— la propuesta es transparente: pagar menos por ubicación central, con servicios compartidos y bajo mantenimiento.
Sin embargo, el segundo actor relevante impulsa dinámicas diferentes: inversionistas enfocados en arrendamiento. El aumento de oferta de renta corta a través de plataformas como Airbnb (con 23.560 alquileres vacacionales catalogados en Bogotá según reportes de noviembre), evidencia que muchas micro viviendas no son primera vivienda de jóvenes, sino activos de rotación rápida en manos de fondos inmobiliarios y personas naturales especuladoras. Esta bifurcación es crítica para entender si estamos ante solución habitacional o captura de mercado.
Normativa: puerta abierta a tamaños sin estándares
El Decreto 80 de 2016 establece que el área mínima de una vivienda se obtiene multiplicando el número de alcobas por 15 metros cuadrados. Una alcoba de 15 m² más servicios (cocina 5-7 m², baño 4-5 m²) resulta en unidades totales de 25-30 m², legalmente válidas pero estructuralmente compactas. Esta norma ha facilitado la proliferación de miniapartamentos, pero con una ausencia crítica de estándares explícitos de calidad arquitectónica, confort termoacústico y habitabilidad.
La Sociedad Colombiana de Arquitectos ha señalado reiteradamente esta brecha. Según documentos de la SCA de 2025, falta un Reglamento Técnico Nacional de Urbanismo y Arquitectura para la Vivienda que defina líneas base cuantificables de calidad en aspectos como aislamiento acústico, confort térmico, luminosidad, sanidad y accesibilidad. Los municipios carecen de herramientas normativas para verificar, durante licenciamiento y construcción, que miniapartamentos cumplan mínimos de dignidad. Resultado: proyectos con deficiencias en ventilación natural, drenaje de aguas lluvias, aislamiento de ruido entre unidades, y espacios de almacenamiento virtuales. Los arquitectos enfatizan que esta ausencia de estándares no es accidental: permite la densificación máxima con inversión mínima, maximizando márgenes de ganancia.
Déficit: micro viviendas no abordan el problema real
Este punto es central: las micro viviendas no responden al déficit habitacional colombiano, aunque frecuentemente se comercialicen como solución. El DANE mantiene información sobre déficit con corte a 2024, pero datos de Camacol de mayo 2025 confirman que el déficit habitacional urbano se ubicó en 17,3% (2,5 millones de hogares en 2024), mientras que en zonas rurales persiste en 61,2%, triplicando lo urbano. El componente cualitativo —viviendas con hacinamiento, servicios inadecuados, deficiencias estructurales— alcanza el 20% después de haber caído de 22,1% en 2023.
Los miniapartamentos, concentrados en Bogotá, Medellín, Cali y ciudades de dinamismo económico, no generan soluciones en territorios rurales o ciudades intermedias donde persiste el déficit crítico. Además, están orientados al mercado de compra de inversionistas y segmentos de clase media-alta con capacidad crediticia, no a población vulnerable que accede mediante subsidios. El análisis revela, pues, que las micro viviendas fragmentan la oferta sin atacar el nudo gordiano del problema: falta de suelo urbanizable público a precios accesibles para programas de vivienda social.
captura especulativa: renta corta vs. asequibilidad
Un fenómeno preocupante crece desde 2025: la conversión de miniapartamentos en activos de renta turística corta. Medellín registró en octubre 2024 (datos más recientes disponibles) una contracción de 11% en el stock de vivienda turística, pero esto refleja saturación en ciertos sectores, no abandono del modelo. En Bogotá, la presencia masiva de miniapartamentos en plataformas tipo Airbnb sugiere que muchos compradores de primera generación (jóvenes profesionales que rentaban) han vendido a inversores estructurados.
Este cambio de manos tiene implicaciones urbanas profundas. La Ley 820 de 2003 permite incrementos de arrendamiento largo plazo solo hasta el 5,20% anual (conforme a inflación), limitando ganancias. Pero la renta corta vía Airbnb no tiene techo regulatorio equivalente: propietarios pueden variar precios diariamente, capturando picos de demanda turística. Resultado: el inventario de vivienda disponible para arrendamiento residencial permanente se reduce, mientras crecen precios por vivienda-corta. Esto afecta desproporcionadamente a jóvenes profesionales de menores ingresos que, paradójicamente, fueron los compradores originales de estos miniapartamentos.
En septiembre 2025, Fedelonjas reportaba que 89% de arrendatarios viven en estratos 1, 2 y 3, indicando que la mayoría de la población requiere arriendo asequible en viviendas de tamaño medio-largo. Si miniapartamentos migran a renta corta turística o son retenidos por inversores al espera de revaluación, la oferta residencial permanente en ciudades caras se contrae, elevando renta para segmentos vulnerables.
Precios en disparo: especulación sin contención
El tercer trimestre de 2025 consolidó una tendencia alarmante: casas experimentaron incremento de 10,17% (4,99 pp por encima de inflación), mientras apartamentos subieron 9,47% (4,29 pp por encima de IPC). En ciudades principales, los aumentos fueron aún más pronunciados: Bogotá y Soacha registraron 9,45%, Medellín 9,35%, Barranquilla 9,20%. Neiva fue la única ciudad con variación negativa (-3,31%).
Este encarecimiento sistemático de vivienda nueva por encima de inflación, en contexto de tasas hipotecarias que rondaban 11,05% para VIS en UVR y 12,56% para No VIS en junio de 2025, comprime la accesibilidad. La proliferación de miniapartamentos en este escenario no resuelve el problema; lo reempaqueta como fragmentación: en lugar de una vivienda digna de 50-60 m² a precio asequible, la oferta se polariza entre miniapartamentos especulativos de 25 m² y unidades grandes de clase alta. El segmento de clase media, histórico demandante de primera vivienda, ve comprimidas sus opciones.
calidad de vida: hacinamiento con etiqueta moderna
Aunque técnicamente no constituyen hacinamiento —definido como más de tres personas por cuarto—, miniapartamentos de 25-30 m² para parejas o profesionales remotos plantean retos reales. Ausencia de flexibilidad de espacios, almacenamiento limitado, aislamiento acústico deficiente, y falta de diferenciación entre zona de descanso, trabajo y socialización generan impactos documentados en salud mental, productividad y relaciones interpersonales.
Para población vulnerable que accede a miniapartamentos como única opción por asequibilidad —desplazados, migrantes sin redes, personas en situación de calle que logran vivienda mediante subsidios— estos espacios pueden representar progreso genuino respecto a hacinamiento extremo. Pero para profesionales jóvenes, el miniapartamento funciona menos como hogar permanente y más como almacenamiento temporal, perpetuando una narrativa donde habitabilidad plena es privilegio y vivienda compacta es normalidad para quien no puede pagar más.
Política pública: falta regulación sobre calidad y uso
A diferencia de ciudades europeas que regulan explícitamente habitabilidad mínima —París exige 15 m² por pieza habitable, Madrid establece círculos de 2,7 m de diámetro trazables en dormitorios— Colombia carece de estándares nacionales cuantificados para micro viviendas. El Ministerio de Vivienda ha avanzado en reglamentación del subsidio familiar (Resolución 1040 de diciembre 2025 actualizó montos para migración), pero no ha emitido directiva sobre estándares mínimos de calidad arquitectónica ni limitaciones sobre conversión de vivienda a renta corta turística en zonas de déficit.
Medellín intentó en 2024 prohibir arrendamientos menores a seis meses en edificios residenciales, pero la medida fue impugnada por vicio jurídico. Sin claridad regulatoria, la captura de miniapartamentos por renta corta continúa sin contención, transformando vivienda potencial en activo hotelero. Falta también política sobre densidad urbana: si municipios permiten miniapartamentos sin límite, pueden saturar ciertos sectores, generando guetos de estudiantes-profesionales-migrantes de bajos ingresos, reproduciéndose inequidad por compactación residencial.
Proyecciones a corto plazo: recuperación con grietas
Las cifras de 2025 muestran recuperación: 145.579 unidades vendidas entre enero y octubre (+12,4% vs 2024), con lanzamientos de 113.784 unidades (+13,8%). Vivienda de Interés Social lideró con crecimiento de 22% en unidades, pasando de 33.072 a 40.400. Las tasas hipotecarias, aunque aún elevadas, han bajado comparado con 2024 (VIS en UVR bajó de 13,61% a 11,05%), lo que ha permitido reactivación.
Pero la recuperación es parcial. El segmento de vivienda media —55 a 80 m², destino tradicional de primera vivienda de clase media— ha perdido dinamismo, desplazado por polarización hacia VIS (subsidios gubernamentales abaratan entrada) y vivienda grande de inversión especulativa. Miniapartamentos capturan demanda de jóvenes, pero como solución temporal, no permanente. Fedelonjas proyecta PIB del sector inmobiliario de 2,3 a 2,6% para finales de 2025, crecimiento modesto que contrasta con volatilidad de precios.
Las micro viviendas en Colombia reflejan una bifurcación del mercado inmobiliario: por un lado, responden genuinamente a preferencias demográficas de jóvenes profesionales de ingresos medios buscando movilidad urbana; por otro, han sido capturadas por inversores especulativos que las utilizan como activos de rotación rápida, fragmentando la oferta de vivienda asequible permanente. Entre enero y octubre de 2025, los precios de vivienda se dispararon 9,5% por encima de inflación mientras déficit habitacional permanece en 26,8% (datos 2024), evidenciando que la oferta no responde a necesidad, sino a rentabilidad.
Sin regulación explícita sobre calidad arquitectónica, sin restricción sobre conversión a renta corta, y sin política territorial que aborde déficit en zonas rurales e intermedias, las micro viviendas consolidarán un modelo donde el mercado privatiza ganancias de densificación mientras la crisis habitacional estructural persiste, simplemente reempaquetada como innovación inclusiva. La solución requiere intervención pública decidida: definición de estándares cuantificables de habitabilidad, limitación de renta corta turística en zonas de oferta residencial limitada, y priorización de suelo público para vivienda social. Sin eso, los miniapartamentos serán tan solo otra expresión de cómo los mercados inmobiliarios desiguales reproducen pobreza, ahora en espacios más pequeños.