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Bogotá dio un nuevo paso en su estrategia de ciudad sostenible al activar un paquete de incentivos urbanísticos dirigido a desarrollar proyectos con criterios de ecourbanismo y construcción responsable. El instrumento central es el Decreto 676 de 2025, destacado por el Consejo Colombiano de Construcción Sostenible (CCCS) como una pieza clave para acelerar la oferta formal de Vivienda VIS, VIP y No VIS y, al mismo tiempo, apoyar la reactivación económica de la capital.
La norma se articula con el Plan de Ordenamiento Territorial (POT) de Bogotá y con el Manual de Ecourbanismo y Construcción Sostenible, reglamentado previamente mediante el Decreto 582 de 2023, que fijó parámetros mínimos obligatorios en eficiencia energética, uso del agua, reverdecimiento urbano, manejo de residuos y confort para nuevas edificaciones. De esta manera, la política distrital avanza de los lineamientos técnicos a incentivos concretos para que el sector constructor adopte estándares superiores de sostenibilidad en vivienda.
Qué establece el Decreto 676 de 2025
El Decreto 676 de 2025 aplica a proyectos con uso residencial predominante que inicien trámite de plan parcial, licencia urbanística o modificación de licencia desde la entrada en vigencia de la norma, así como a algunos procesos que ya estén en formulación y decidan acogerse a sus reglas. El decreto adiciona un capítulo al Decreto Único Distrital de Ordenamiento Territorial, integrando estos incentivos al marco del POT vigente como parte de la agenda de reactivación económica y acción climática del Distrito.
Según la síntesis de la Secretaría Distrital de Planeación y del CCCS, el objetivo es vincular beneficios urbanísticos al cumplimiento verificable de medidas de ecourbanismo y construcción sostenible. Es decir, la sostenibilidad deja de ser solo una recomendación técnica para convertirse en condición de acceso a estímulos en materia de cargas y obligaciones urbanísticas.
cesión de suelo, espacio público y mezcla de usos
Entre los beneficios más relevantes, la norma introduce incentivos ligados a la cesión de suelo para espacio público y al cumplimiento de cargas locales asociadas a parques, plazas y plazoletas. En proyectos tramitados mediante Planes Parciales se abre la posibilidad de incorporar mezcla de usos, facilitando desarrollos con componentes residenciales, dotacionales y de servicios, alineados con el enfoque de ciudad compacta y de proximidad que promueve el POT.
Para las actuaciones de renovación urbana, el decreto habilita el cumplimiento de obligaciones de espacio público tanto mediante pago compensatorio como a través de cesión de suelo en el sitio, lo que da mayor flexibilidad a los promotores para estructurar proyectos financieramente viables sin sacrificar estándares de espacio público efectivo. En el tratamiento de consolidación, también se vinculan incentivos a la obligación de cesión de suelo, lo que busca que las intervenciones en áreas ya urbanizadas contribuyan a la red de parques y espacios colectivos de la ciudad.
Áreas de grandes servicios y usos dotacionales
Otro frente clave del Decreto 676 de 2025 son las áreas de actividad de grandes servicios metropolitanos, donde el texto permite que parte de las obligaciones urbanísticas se cumplan destinando área construida a usos dotacionales y/o industriales. Con ello se incentiva que los proyectos de gran escala incorporen equipamientos y actividades productivas compatibles con la vivienda sostenible, mejorando el equilibrio entre empleo, servicios y residencia en el territorio.
Este enfoque está alineado con la Política Pública de Ecourbanismo y Construcción Sostenible de Bogotá, que desde 2014 venía planteando la necesidad de combinar prácticas sostenibles, fortalecimiento institucional e incentivos económico–urbanísticos para transformar los modelos de crecimiento urbano y reducir la presión sobre la estructura ecológica principal.
Requisitos para acceder a los beneficios
El acceso a los incentivos está condicionado al cumplimiento de requisitos técnicos y documentales que se verifican en el proceso de licenciamiento urbanístico. De acuerdo con el resumen del decreto y de la reglamentación de ecourbanismo:
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Los proyectos deben incorporar en sus planos las medidas de ecourbanismo y construcción sostenible exigidas.
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Deben diligenciar el Anexo de Construcción Sostenible del Formulario Único Nacional, donde se detallan las estrategias adoptadas.
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Están obligados a presentar una autodeclaración de las medidas implementadas, que sirve de soporte para el seguimiento.
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Deben contar con precertificación o reconocimiento de diseño bajo estándares como Casa Colombia, LEED, EDGE o el Programa Bogotá Construcción Sostenible.
La Secretaría Distrital de Planeación ha insistido en que estos requisitos buscan garantizar que las edificaciones efectivamente reduzcan consumos de energía y agua, mejoren el confort térmico, gestionen adecuadamente los residuos y contribuyan al reverdecimiento urbano, más allá de cumplir con un simple checklist normativo.
Impacto en vivienda VIS, VIP y No VIS
Uno de los puntos más sensibles para el mercado inmobiliario es el efecto de estos incentivos en la oferta VIS y VIP, segmentos donde Camacol Bogotá y Cundinamarca ha advertido históricamente sobre el impacto de mayores exigencias normativas en la estructura de costos. En este caso, el decreto distrital apunta explícitamente a impulsar la vivienda formal en sus diferentes rangos (VIS, VIP y No VIS), ofreciendo beneficios que compensen parcialmente el costo de incorporar estándares superiores de sostenibilidad.
A nivel nacional, el Ministerio de Vivienda viene reforzando la agenda de construcción sostenible mediante instrumentos como la Resolución 0194 de 2025, que actualiza lineamientos para edificaciones nuevas y prevé asistencia técnica a municipios y distritos interesados en implementar este tipo de normas. En conjunto, estas medidas pueden generar un entorno más favorable para proyectos verdes que, además de cumplir metas de acción climática, amplíen la oferta de vivienda digna y eficiente en servicios básicos.
Reactivación económica y agenda climática de Bogotá
El Distrito presenta estos incentivos como parte de una estrategia de reactivación económica con enfoque de acción climática, donde la construcción sostenible actúa como motor de empleo y al mismo tiempo reduce la huella ambiental de la expansión urbana. Informes recientes de Camacol señalan que la vivienda sigue siendo un sector estratégico para la recuperación, tanto por su aporte al PIB como por el encadenamiento con más de 30 subsectores industriales y de servicios.
La combinación de incentivos urbanísticos, manuales técnicos y estándares internacionales de certificación puede potenciar el desarrollo de proyectos que generen beneficio comunitario, mejor calidad del espacio público y mejor desempeño energético de las edificaciones, elementos cada vez más valorados por hogares e inversionistas. Para el mercado inmobiliario de Bogotá, esto abre un campo de oportunidad para iniciativas que no solo cumplan la norma, sino que diferencien su oferta con atributos de sostenibilidad demostrables.
oportunidades y retos para el sector constructor
La activación de los incentivos urbanísticos mediante el Decreto 676 de 2025 marca un punto de inflexión en la forma como Bogotá busca articular vivienda formal, espacio público y sostenibilidad. Al condicionar beneficios en cargas y cesiones urbanísticas al cumplimiento de medidas concretas de ecourbanismo y construcción sostenible, el Distrito envía una señal clara al mercado: los proyectos que aporten a la acción climática y al mejoramiento del entorno urbano tendrán un marco más favorable para desarrollarse.
Sin embargo, el éxito de esta política dependerá de la capacidad del sector constructor para ajustar diseños, costos y modelos de negocio a estos nuevos estándares, así como de la agilidad institucional en la evaluación de licencias y verificación de requisitos. El mensaje es claro: los próximos proyectos de vivienda sostenible en Bogotá no solo deberán ofrecer metros cuadrados, sino también eficiencia energética, mejor espacio público y certificaciones reconocidas, factores que pueden incidir en el valor de largo plazo y en la calidad de vida de quienes los habiten.