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El Gobierno Nacional decretó el pasado 29 de diciembre un aumento del 23,7% del salario mínimo para 2026, que eleva el ingreso diario de los trabajadores a $1.750.905 mensuales, más $249.095 de auxilio de transporte. Una medida que, aunque busca mejorar el poder adquisitivo de los trabajadores formales, desatará una cadena de consecuencias en el costo de vida de millones de hogares colombianos, especialmente en aquellos que habitan en conjuntos residenciales y edificios bajo el régimen de propiedad horizontal.
La Federación Colombiana de Lonjas de Propiedad Raíz (Fedelonjas) alertó de inmediato sobre el impacto inmediato en las cuotas de administración de conjuntos residenciales. Los rubros de vigilancia, aseo y servicios complementarios —que representan entre el 60% y el 70% del presupuesto de copropiedades— están directamente ligados al salario mínimo. Esta realidad obliga a las administraciones a incrementar significativamente las cuotas mensuales o reducir la calidad de servicios, afectando directamente a más del 60% de las familias colombianas que viven en propiedad horizontal.
Las Cifras del Impacto: Una Tormenta Presupuestaria
El análisis de expertos especializados en propiedad horizontal proyecta que las cuotas de administración podrían aumentar entre un 12% y un 30% durante 2026, un rango que supera con creces la inflación esperada cercana al 5,3%. La diferencia radica en cómo se componen realmente los gastos de una copropiedad.
El servicio de vigilancia, el rubro individual más importante, experimentará incrementos sin precedentes. La tarifa mínima de vigilancia pasó de $13.565.955 mensuales en 2025 a $17.106.341 a partir del 1 de enero de 2026, un aumento de aproximadamente $3.540.386 antes de incluir gastos administrativos. Esto representa un incremento del 26%, superior al alza del salario mínimo. Pero el problema se agrava: están programados dos incrementos adicionales durante el año —en julio 1 y julio 15— que elevarán aún más estas tarifas.
A partir del 15 de julio de 2026, la tarifa mínima de vigilancia ascenderá a $17.876.740, reflejando un incremento acumulado de 31,77% frente a 2025. Este fenómeno ocurre porque las tarifas de las empresas de vigilancia privada están ligadas a cambios en la legislación laboral, como la reducción de la jornada laboral ordinaria a 42 horas y el aumento de los recargos nocturnos y dominicales derivados de la reforma laboral.
Círculo Vicioso para Familias de Menores Ingresos
La paradoja del ajuste salarial: una medida que aparentemente beneficia a trabajadores con ingresos bajos termina golpeando más duramente a estos mismos hogares cuando son propietarios en propiedad horizontal. Los costos operacionales de administración, aseo, mantenimiento y seguridad —servicios que garantizan la convivencia y preservación de bienes comunes— no tienen un límite legal de aumento en Colombia, diferente a los arriendos que se ajustan por inflación.
De acuerdo con la Ley 675 de 2001, que regula la propiedad horizontal, es la Asamblea General de Propietarios la que aprueba anualmente el presupuesto de ingresos y gastos, incluyendo el monto de cuotas de administración. No existe un límite legal que restrinja estos aumentos a un porcentaje específico; el incremento depende de las necesidades reales de operación de cada copropiedad.
¿Qué Deben Hacer los Propietarios de conjuntos residenciales?
Los administradores de copropiedades tienen el deber de presentar presupuestos reales y detallados a las Asambleas Generales, más allá de solo aplicar el porcentaje de inflación o salario mínimo. Sin embargo, esta responsabilidad no alivia el impacto final en el bolsillo de los residentes.
Las copropiedades que en sus reglamentos permitieron ajustes provisionales desde el 1 de enero podrían aplicar incrementos inmediatos, que luego serían ratificados o ajustados en asambleas ordinarias de febrero y marzo.
El incremento del 23,7% en el salario mínimo para 2026 representa una decisión de política social que, aunque protege a trabajadores formales, genera presiones inflacionarias en sectores específicos sin mecanismos de control. Para los propietarios en propiedad horizontal, esto se traduce en cuotas de administración que crecerán significativamente, presionando aún más los ingresos de familias que ya enfrentan tasas hipotecarias elevadas (12,07% EA), inflación generalizada y escasez de vivienda nueva.
La solución requiere acciones coordinadas entre el Gobierno, los gremios de construcción y las administraciones de copropiedades para minimizar el impacto en el costo de vida de las familias colombianas y mantener la viabilidad del acceso a vivienda digna. Sin intervención, 2026 podría convertirse en un año especialmente desafiante para la asequibilidad de la vivienda en todas sus dimensiones: compra, financiamiento y mantenimiento de bienes inmuebles.