Multifamily en Colombia: Modelo de Vivienda en Arriendo que revoluciona 2025

El sector inmobiliario colombiano vive un punto de inflexión. Mientras que históricamente la política de vivienda se enfocó en promover la compra y la propiedad, nuevas dinámicas demográficas, económicas y de consumo han abierto espacio para modelos innovadores de vivienda en renta institucional, conocido como multifamily en Colombia.

Este modelo, consolidado hace más de 80 años en Estados Unidos y recientemente en América Latina —especialmente en Chile y México—, llega a Colombia en un momento propicio. Cifras de Camacol muestran que el 47.6% de los hogares urbanos colombianos vive en arriendo, una cifra que ha ido en aumento desde 1997, cuando representaba solo 35.9%. Para operadores, inversionistas y constructoras, el multifamily representa un activo de bajo riesgo, flujos de caja predecibles y acceso a nuevas fuentes de financiamiento como fondos de pensiones y capital privado.

¿Qué es exactamente el multifamily?

El multifamily es un modelo de vivienda para renta institucional en el que un único propietario u operador construye, gestiona y opera profesionalmente un edificio completo destinado exclusivamente al arrendamiento. A diferencia del arriendo tradicional, donde la relación es entre dos partes directas, en el multifamily interviene un operador especializado que centraliza la administración, el mantenimiento y los servicios.

Según expertos de Camacol, la estructura típica de un proyecto multifamily incluye múltiples tipologías de apartamentos—desde estudios hasta unidades de dos o tres habitaciones—, amenidades compartidas como gimnasios, áreas de coworking, lavanderías, espacios verdes, salas comunales y terrazas, además de la posibilidad de contratar servicios adicionales como electrodomésticos incluidos en el canon mensual.

«El multifamily es una experiencia, no solo una vivienda«, destaca Sandra Forero, expresidente de Camacol. Esta premisa es clave: a diferencia del modelo tradicional, los arrendatarios pagan por un conjunto de servicios, seguridad jurídica, mantenimiento centralizado y una administración transparente.

¿Por qué el multifamily es oportuno en colombia?

Varios factores convergen para crear el entorno ideal para el multifamily en Colombia. En primer lugar, la transición demográfica del país está transformando la estructura familiar: según datos del DANE, el número de hogares unipersonales creció de 13% en 2012 a 23% en 2023, mientras que el promedio de ocupantes por hogar bajó de 3.36 a 2.78 personas.

Simultáneamente, la proporción de propietarios se ha reducido significativamente: mientras en 2008 el 51% de los hogares era propietario, en 2025 esta cifra descendió al 40%. En contraste, los hogares arrendatarios pasaron de 32% a 40% en el mismo período. «Colombia es uno de los países de la OCDE y de Latinoamérica con más hogares viviendo bajo esta modalidad», afirma experto inmobiliario.

Además, la reducción de la natalidad es notoria: en 2024 se registraron 445.011 nacimientos, la cifra más baja desde 1998, reflejando una caída de 13.7% interanual. Esta dinámica genera demanda de soluciones habitacionales flexible y de corta duración, especialmente entre jóvenes profesionales, estudiantes y familias pequeñas que valoran la movilidad sobre la estabilidad hipotecaria.

mercado de arriendo: oportunidad de USD 46.6 billones

Los números son contundentes. Según Camacol, el mercado de arrendamientos en las principales ciudades colombianas alcanzó $46.6 billones en 2022, representando el 82% del mercado de vivienda nueva. Si bien el mercado de vivienda nueva suma $56.3 billones (3.8% del PIB), el de arriendos equivale al 3.2% del PIB.

Sin embargo, a pesar de esta magnitud, la oferta de multifamily es aún incipiente. Menos de una decena de proyectos operan actualmente en el país, según expertos del sector. Esto contrasta fuertemente con Estados Unidos, donde el 33% de la población vive bajo este modelo y se construyen en promedio 200.000 unidades anuales de multifamily.

En Bogotá y Medellín, ciudades con mayor oferta de proyectos, la ocupación promedio en multifamily supera el 90% desde el primer año de operación, una tasa considerablemente superior al promedio del mercado de arriendo tradicional.

Actores clave: Constructoras e inversores aceleran el despegue

El modelo ha comenzado a atraer a jugadores locales e internacionales. Bancolombia, a través de su iniciativa conjunta con CCLA(un operador internacional especializado), se fijó la meta de construir y operar 5.000 unidades de vivienda en renta para 2026. Actualmente, cuenta con aproximadamente 1.400 unidades entre estabilizadas y en desarrollo.

El proyecto insignia de Bancolombia es Nomad 77, un multifamily con 127 unidades residenciales que ya se encuentra en operación. «Seguimos evolucionando para ofrecer soluciones que transformen y mejoren la calidad de vida de quienes nos eligen», expresó Alejandro Botero, vicepresidente de Movilidad, Leasing, Renta y Uso de Bancolombia.

Por su parte, Parque Arauco, el fondo inmobiliario chileno con presencia en Colombia, inauguró su primer multifamily con 130 apartamentos y ya opera proyectos adicionales en la capital y Medellín. La empresa invirtió aproximadamente USD 23 millones en su segundo proyecto que cuenta con 158 unidades residenciales, 325 metros cuadrados de espacio comercial, gimnasio, área de coworking y zonas de expansión.

Cristian Calcutta, gerente general de Parque Arauco Colombia, subrayó que «Colombia tiene tremenda oportunidad de crecimiento« y que la empresa evalúa expandirse a Barranquilla y Cali en los próximos años.

Ventajas del multifamily: Flujo de caja predecible y eficiencia operativa

Para inversionistas, el multifamily ofrece múltiples atractivos. En primer lugar, genera flujos de caja estables y predecibles: al concentrar varias unidades bajo una misma operación, el riesgo de vacancia se distribuye. Si una unidad está desocupada, las demás continúan generando ingresos. Esto contrasta con el arriendo tradicional, donde la vacancia de una propiedad equivale a pérdida total de ingresos.

En segundo lugar, proporciona eficiencia operativa: los costos de mantenimiento, administración y servicios se centralizan, lo que reduce significativamente los gastos por unidad. Un operador especializado coordina reparaciones, limpiezas, seguridad y servicios comunes, mejorando el rendimiento neto de la inversión.

Tercero, permite cánones superiores al promedio: la calidad de los acabados, la experiencia del cliente, las amenidades y la administración profesional justifican una prima sobre el precio del segmento. Según investigaciones de Camacol, los arrendatarios están dispuestos a pagar más por una operación formalizada y profesionalizada.

Cuarto, reduce significativamente el riesgo de no pago: la administración centralizada, los depósitos de garantía y los mecanismos de cobranza especializados hacen que el riesgo de incumplimiento sea considerablemente menor que en el arriendo tradicional.

Retos normativos y de financiamiento

A pesar del potencial, el desarrollo del multifamily en Colombia enfrenta desafíos regulatorios. No existe una legislación que regule de manera expresa la vivienda multifamiliar en arriendo, por lo que actualmente se rige por la Ley 820 de 2003, diseñada para contratos individuales de vivienda urbana.

Algunos aspectos de esta normativa desincentivan el modelo masivo. Entre ellos, la prohibición de depósitos y cauciones reales limitaría la mitigación de riesgos para operadores, y las causales de terminación unilateral del contrato por parte del arrendador generan incertidumbre legal. Además, el incremento anual del canon de arrendamiento está limitado al IPC, lo que en años de inflación elevada reduce los márgenes operativos.

Desde Camacol se han presentado propuestas de reforma normativa para adaptar la legislación a este modelo de negocio. Una iniciativa importante fue la inclusión del concepto de «vivienda especializada» en la revisión del Plan de Ordenamiento Territorial (POT) de Bogotá (Decreto 555 de 2021), permitiendo que se identifique el multifamily como un uso de vivienda con servicios conexos integrados.

En materia de financiamiento, el acceso a crédito de largo plazo y tasas competitivas es crítico. Los fondos de pensiones y el capital privado se muestran interesados, pero requieren mayor certeza jurídica y datos operativos más consolidados. «Dada la seguridad del activo, los inversionistas institucionales están dispuestos a aceptar rentabilidades menores que en otros segmentos inmobiliarios», señalan analistas del sector.

Proyecciones: ¿Cuándo despega el multifamily en Colombia?

De acuerdo con cálculos conservadores de Camacol, solo en Bogotá podrían estar construyéndose no menos de 5.000 unidades de vivienda bajo el modelo multifamily en los próximos 3 a 5 años. A nivel nacional, con 46% de hogares arrendatarios, el mercado potencial es robusto.

Sin embargo, el sector reconoce la existencia de una «trampa de escala»: el negocio no se desarrolla porque no tiene volumen, pero no se alcanza volumen porque no hay suficientes proyectos. Para romper este ciclo, actores públicos y privados enfatiza la importancia de:

1. Resolver incertidumbres legales y regulatorias mediante reformas a la Ley 820 o la creación de una normativa específica.

2. Facilitar el acceso a financiamiento para desarrolladores e inversionistas.

3. Promocionar el modelo entre consumidores, destacando sus ventajas de flexibilidad, servicios integrados y seguridad jurídica.

4. Formalizar la recolección de datos operativos para construir históricos que atraigan a fondos institucionales.

Tendencias internacionales: Lecciones de Chile y México

Chile es el referente más cercano. Desde hace una década, el multifamily chileno ha experimentado un crecimiento exponencial, consolidándose como un activo preferido por fondos de pensiones y patrimonios familiares. En México, el modelo también ganó tracción recientemente, demostrando que una vez superadas las barreras iniciales, la escalabilidad es rápida.

«En sus primeras etapas, este tiende a operar como un mercado de nicho que puede cambiar de escala aceleradamente en la medida que se activen las fuentes de financiación propias y se produzca un adecuado entendimiento entre constructores, inversionistas y desarrolladores», comenta un análisis de Camacol comparando la experiencia latinoamericana.

Coliving y rentas cortas: Variantes emergentes del multifamily

Además del multifamily tradicional, han emergido modelos variantes. El coliving, dirigido a jóvenes profesionales y nómadas digitales, ha crecido 35% desde 2020 según Fedelonjas. Este modelo combina vivienda privada con espacios compartidos de trabajo y socialización. Igualmente, el senior living atiende a adultos mayores con servicios especializados de salud y recreación.

Multifamily en Colombia: sector en transformación

El multifamily representa una oportunidad histórica para Colombia. En un contexto de tasas de interés elevadas, desaceleración de ventas tradicionales de vivienda, demografía en transición y 40% de hogares en arriendo, el modelo ofrece alternativas de inversión segura, flujos predecibles y respuesta a demandas reales del mercado.

Camacol promueve cambios normativos. Los fondos de pensiones evalúan oportunidades. El escenario es propicio, pero la consolidación del multifamily como modelo masivo dependerá de la velocidad con que se resuelvan desafíos regulatorios, se amplíe el acceso al financiamiento de largo plazo y se acumule el historial operativo que atraiga al capital institucional a escala.

Para quienes buscan vivir en ciudades con flexibilidad, sin compromisos hipotecarios de largo plazo y con servicios centralizados, el multifamily llegó para quedarse. Para inversionistas, representa una alternativa de diversificación de portafolio con características de bajo riesgo y resiliencia probada en mercados globales. La pregunta ya no es si el multifamily crecerá en Colombia, sino a qué velocidad y con qué escala lo hará.