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El sector vivienda en Colombia vive un escenario contradictorio en su recuperación durante 2025. Mientras las preventas de vivienda nueva muestran un crecimiento del 12,4% en el acumulado de enero a octubre con 145.579 unidades comercializadas, la disposición de los colombianos para comprar se ubicó en -21,7% durante octubre, evidenciando una paradoja de confianza sin confianza que explica por qué el sector no logra acelerar. Esta desconexión en el sector vivienda revela obstáculos estructurales profundos que van más allá de los números comerciales: desde parálisis en subsidios hasta incertidumbre fiscal que frena la inversión real en obra.
Entender por qué suben las preventas (+12,4%) mientras cae la disposición a comprar (-21,7%) requiere distinguir entre dos realidades diferentes. Las preventas son promesas formales: una persona firma un documento con la constructora diciendo «voy a comprar». Pero la disposición pregunta algo más profundo: «¿Realmente QUIERO comprar en este momento?» Cuando Fedesarrollo hace esa pregunta específicamente, 21,7% más personas dicen NO que hace un año. Esto significa que aunque suban las firmas de promesas, la verdadera decisión de compra está colapsando.
Imagina un restaurante que anuncia: «Hoy tuvimos 100 reservas, +12,4% versus mes pasado». Los números suena excelentes. Pero cuando preguntas a los clientes: «¿Realmente querías venir?», muchos responden: «Reservé porque el mesero insistió, pero no estoy seguro. Tengo problemas en el trabajo y está demasiado caro«. Resultado: 100 reservas, pero -21,7% de disposición real. Esperarías que el restaurante abriera más sucursales, ¿verdad? No. El dueño sabe que muchas reservas se cancelarán. Así está el sector vivienda: preventas suben, pero constructoras no inician obras porque saben que la demanda no es genuina.
talón de Aquiles que paraliza la construcción 2025
El problema real está donde menos brilla: en la construcción. Entre enero y octubre de 2025 se iniciaron apenas 90.526 unidades, reflejando caída del 23,9% frente al mismo período de 2024. Esta contracción en obra es el espejo inverso de lo que ocurre en ventas, creando una industria que vende sin construir de verdad.
«El sector construcción acumula 16 meses de caída en la venta de vivienda«, alertó Guillermo Herrera, presidente de Camacol, al tiempo que reconoce la tensión: el Gobierno anuncia cifras de preventas récord, pero la construcción real está en desaceleración pronunciada. El resultado es pérdida de empleos en obra y depósitos de materiales infrautilizados, mientras los desarrolladores ejercen cautela estratégica.
Los lanzamientos de nuevos proyectos también crecieron, alcanzando 113.784 unidades con aumento del 13,8%, mostrando reactivación paulatina de la oferta. Sin embargo, esta mejoría no se traduce en construcción genuina. Las empresas desarrolladoras enfrentan tensiones financieras, normativos e institucionales que las obligan a frenar inversiones pese a que comercialmente tengan mejor apariencia.
paradoja de confianza: ICC positivo, disposición negativa
En un fenómeno atípico para octubre de 2025, la confianza general en la economía se recuperó significativamente. El ICC subió 17,3 puntos porcentuales frente a octubre 2024, desde -3,7% a 13,6%, el mejor nivel en trimestres. Este optimismo refleja expectativas positivas sobre empleo, inflación y situación general del país.
No obstante, cuando se pregunta específicamente por vivienda, el sentimiento se invierte radicalmente. La disposición a comprar vivienda en octubre se ubicó en -21,7%, apenas 10,7 puntos porcentuales mejor que octubre 2024 (cuando fue -32,4%), pero sigue 10,5 puntos porcentuales por debajo de septiembre 2025. Más preocupante aún: permanece significativamente por debajo del promedio histórico de 4,3% establecido entre 2007 y 2024.
Esta divergencia es inteligible: aunque los colombianos ven la economía con ojos menos pesimistas, específicamente en vivienda prevalecen recelos justificados. Únicamente Cali y Barranquilla registraron disposición positiva entre las principales ciudades evaluadas por Fedesarrollo. Bogotá se mantiene en -29,3% y Medellín en -26,9%, evidenciando que la capital y la segunda ciudad muestran rechazo más profundo a comprar.
Por estrato socioeconómico, la foto es desoladora: solo el estrato alto mejoró respecto a octubre 2024, reflejando que familias de mayores ingresos tienen cierta disposición. Los estratos medio y bajo permanecen en terreno profundamente negativo, aunque mejoraron levemente en octubre frente a septiembre. Esta segmentación sugiere que el «repunte» de preventas se concentra en vivienda no VIS de alto precio, no en acceso masivo a vivienda propia.
Subsidios: suspensión deforma el segmento VIS
Uno de los principales factores que explica la disposición negativa es la parálisis en subsidios. El Gobierno suspendió nuevas postulaciones al programa Mi Casa Ya en diciembre de 2024, creando congelamiento presupuestal. Para 2025, la situación mejoró parcialmente: el Ministerio de Vivienda reporta 10.919 cupos totales disponibles a noviembre de 2025 (asignados, disponibles y preasignados combinados), cifra significativamente superior a los meses iniciales del año.
Sin embargo, esta reactivación llega tarde y con limitaciones. La parálisis inicial dejó más de 70.000 viviendas afectadas por restricción de subsidios. Las iniciaciones de vivienda de interés social y prioritario cayeron 52,7% en el primer trimestre de 2025, comparadas con igual período de 2024. Aunque octubre mostró signos de recuperación relativa en subsidios, el programa finaliza vigencia en diciembre de 2025 sin certeza sobre continuidad.
Camacol advirtió que aproximadamente 40.500 hogares que contaban con subsidios asignados para 2024-2025 quedarían sin cobertura, lo que elevaría sus cuotas de crédito hipotecario en cerca del 30%. Para compradores potenciales ya desmoralizados por disposición negativa, esta incertidumbre fiscal es paralizante.
Tasas de interés: alivio insuficiente
La disminución en tasas hipotecarias proporciona cierto respiro técnico pero sin traducirse en mayor disposición de compra. El Banco de la República mantiene su tasa de referencia en 9,25%, nivel superior a su media histórica de 3,74%, lo que sigue penalizando demanda a pesar de las reducciones graduales.
Las tasas hipotecarias promedio en octubre 2025 se ubicaron en 12,09% para pesos y 6,37% para UVR, reflejando mejora relativa. Para proyectos en construcción, las tasas alcanzaron 12,86% en pesos y 6,77% en UVR. A pesar de estas reducciones y del desembolso de 31 billones de pesos en créditos hipotecarios en los últimos doce meses (+28,8% anual), la disposición a comprar no responde proporcionalmente.
Esta resistencia conductual indica que las tasas no son el principal freno. Familias colombianas enfrentan más bien incertidumbre macro sobre empleo futuro, subsidios y política habitacional de largo plazo. El aliento financiero es insuficiente para revertir cautelas profundas.
alquileres bajo presión por contracción en oferta
La contracción en oferta de vivienda nueva genera presiones inflacionarias en arriendos. Aunque la inflación general se ubicó en 5,51% en octubre 2025 (dentro de rango meta del Banco de la República), los arriendos suben en línea con el 5,2% de aumento máximo permitido para 2025.
La disminución en iniciaciones (-23,9%) reduce flujo de vivienda nueva disponible para arrendar, creando escasez relativa que sostiene presión alcista en cánones. Familias sin acceso a subsidios y con disposición negativa para compra recurren al alquiler, aumentando demanda en mercado donde oferta se contrae. Esta presión es particularmente aguda en estratos bajo y medio.
cartera hipotecaria: lado brillante opacado
Un dato positivo, aunque poco publicitado, emerge de la cartera hipotecaria. Con corte a septiembre 2025, la cartera de vivienda registra crecimiento real de 6,2% —su primer aumento en meses tras contracciones entre marzo y diciembre de 2023. La variación anual nominal alcanzó 11,4%, totalizando 120,06 billones de pesos, evidenciando que el sistema financiero sigue ampliando crédito hipotecario.
El indicador de cubrimiento mejoró significativamente a 99,7%, subiendo 7,9 puntos porcentuales frente a septiembre 2024, y la calidad de cartera del sector constructor se estabilizó en 14,7%, mejorando desde trimestres anteriores. Estos indicadores sugieren que el sistema financiero está en mejor situación de la que aparenta.
No obstante, este repunte financiero no se refleja en disposición de hogares a comprar. Los bancos aceptan más riesgo y ofertan crédito, pero demandantes con disposición negativa (-21,7%) no trascienden del análisis pasivo al acto de compra.
Producción de materiales: freno en concreto
La producción real de concreto para vivienda confirmó contracción generalizada. Con corte a septiembre 2025, la producción de concreto para vivienda se redujo 8,4% anual, alcanzando solo 4,326 millones de metros cúbicos. Del total, 56,7% fue para vivienda no VIS y 43,3% para VIS, reflejando concentración en segmento alto.
El cemento gris también registró expansión moderada: con producción de 1,219 millones de toneladas en septiembre (+9,9% mensual) y despachos de 1,163 millones de toneladas (+15,9% mensual). A doce meses, el cemento presentó variación positiva de 0,2% en producción y 1,1% en despachos, mostrando estancamiento de largo plazo.
Esta producción débil de materiales validaría explicación de constructoras: no es que se nieguen a iniciar obra, sino que incertidumbre en subsidios, normas y política fiscal las obliga a esperar claridad antes de quemar capital en construcción paralizable por cambios regulatorios.
Empleo en construcción: generar sin consolidar
Paradójicamente, el sector sí generó empleo en construcción. En septiembre 2025, la industria registró 66 mil nuevos puestos de trabajo, aunque con dinámicas regionales contrastantes. Bogotá lideró con 43,68 mil empleos nuevos en trimestre móvil, mientras Medellín registró pérdida de 2,84 mil.
La tasa de desempleo general bajó a 8,2% en septiembre de 2025, mejorando respecto a 9,1% del mismo mes de 2024. La informalidad también mejoró marginalmente a 55,0%, desde 55,8% en septiembre 2024, aunque permanece en niveles estructuralmente altos. En construcción, estos empleos generados reflejan actividad de proyectos ya en marcha, no inicios de nuevas obras.
crisis del sector vivienda: Perspectivas y desafíos
A pesar de los obstáculos, Expertos en el sector estiman que para cierre de 2025 las ventas podrían rondar 165.000 unidades, con crecimiento aproximado del 9%. Camacol mantiene postura cautelosa, enfatizando que datos de preventas no se traducen en construcción genuina ni generación de vivienda accesible.
El sector requiere urgentemente: (1) claridad sobre presupuesto para programa de subsidios en 2026; (2) certeza sobre vigencia de Mi Casa Ya más allá de diciembre 2025; (3) reducción sostenida en tasas de interés de política monetaria; (4) armonización entre políticas habitacionales del Gobierno y capacidad real de constructoras de iniciar proyectos.
La paradoja de octubre 2025 —confianza económica general coexistiendo con disposición negativa específica a comprar vivienda— sintetiza el dilema del sector: mientras indicadores macroeconómicos mejoran, la vivienda sigue siendo punto de fricción donde desconfianzas microeconómicas prevalecen. Construcción en retracción, subsidios en incertidumbre y compradores desmoralizados hacen que la vivienda continúe siendo el punto débil de la recuperación del sector construcción, pese a que ventanas de oportunidad se entreabren lentamente hacia cierre de 2025 y perspectiva de 2026.
Información actualizada al 21 de noviembre de 2025. Datos de Camacol, Fedesarrollo, Banco de la República y Superintendencia Financiera.