CortesIA © vivienda.com.co
El mercado inmobiliario de Santander atraviesa uno de sus momentos más delicados en una década. La Vivienda de Interés Social (VIS), que históricamente ha representado más del 70% de las ventas en el área metropolitana de Bucaramanga, se ha convertido en el epicentro de una tormenta que combina decisiones de política habitacional nacional, alzas en costos de construcción y la ausencia de programas de subsidio de largo aliento. Lo que antes era el motor de la actividad edificadora en la región, hoy es su principal punto de quiebre.
Los números no dejan margen para la ambigüedad: en enero de 2026, Santander fue uno de los seis departamentos —junto con Quindío, Huila, Córdoba, Sucre y Cesar— que no reportó una sola unidad de vivienda iniciada, según el informe Datos que Construyen de Camacol. A nivel nacional, los inicios de obra cayeron 55,7% en ese mes frente al mismo período de 2025, con el segmento VIS registrando una contracción aún más pronunciada: -73,1%. Con apenas 5.198 unidades iniciadas en todo el país, el sector retrocedió a cifras comparables a enero de 2009, el peor registro desde que se lleva estadística formal. Paralelamente, las ventas cayeron 15% y los lanzamientos 23% en ese mismo mes.
La VIS: columna vertebral y punto de quiebre
En el área metropolitana de Bucaramanga, la Vivienda de Interés Social no es un segmento marginal: es la columna vertebral de la actividad edificadora. De acuerdo con datos de Camacol Santander, el inventario de vivienda nueva en la región supera las 6.600 unidades, de las cuales alrededor del 61% corresponde a proyectos VIS. En materia comercial, el segmento social concentra aproximadamente el 72% de las transacciones registradas en la ciudad.
Esta concentración hace al mercado santandereano especialmente vulnerable a cualquier perturbación que afecte la viabilidad de los proyectos de menor valor. Y en los últimos meses, esas perturbaciones han llegado desde varios frentes simultáneamente.
El decreto que congeló la inversión
El detonante más inmediato de la parálisis fue la publicación, en enero de 2026, de un Proyecto de Decreto del Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio que propone desindexar los precios de la VIS del salario mínimo mensual legal vigente (SMMLV) y unificar el tope máximo en 135 SMMLV para todo el país, eliminando el tope excepcional de 150 SMMLV que rige para áreas metropolitanas como Bucaramanga, Bogotá, Medellín y Barranquilla.
El Gobierno ha justificado la medida argumentando que busca «proteger la estabilidad de precios de la VIS ante prácticas de aumentos desproporcionados» asociadas al alza del salario mínimo, y que la norma se ampara en el Estatuto del Consumidor (Ley 1480 de 2011) y el Plan Nacional de Desarrollo 2022-2026, que ya fija en 135 SMMLV el tope general de clasificación de la VIS. El Ministerio sostiene que «no se trata de un control de precios, sino de una medida de transparencia que exige fijar el precio definitivo en pesos desde la promesa de compraventa«, en trabajo conjunto con la Superintendencia de Industria y Comercio.
Camacol, sin embargo, estima que de aprobarse en su forma original, la medida comprometería 132.000 unidades VIS a nivel nacional —equivalentes al 35% del mercado en preventa o construcción— y una inversión de $27 billones de pesos. En Bucaramanga, donde el tope de 150 SMMLV equivale hoy a aproximadamente $262 millones (frente a los $213 millones de 2025 gracias al ajuste del salario mínimo), el impacto sería especialmente severo, pues una porción significativa de los proyectos activos fue diseñada bajo ese umbral diferenciado.
«Adoptar medidas de política pública que desincentiven el inicio de nuevos proyectos resulta particularmente inconveniente en un momento en el que el sector de la vivienda completa cerca de dos años y medio en recesión técnica», señaló Camacol en su comunicado oficial de febrero de 2026.
vacío por la eliminación del subsido «Mi Casa Ya»
La crisis normativa se suma a una herida ya abierta: la suspensión del programa Mi Casa Ya en diciembre de 2024, sin un mecanismo de transición claro. Este programa, que asignaba subsidios a hogares con ingresos de hasta 4 SMMLV para acceder a vivienda VIS, había sido el principal instrumento de financiamiento social del país, y su ausencia generó, solo en 2025, más de 24.000 desistimientos a nivel nacional. En Santander, el impacto fue directo: la caída en ventas del primer trimestre de 2025 fue la más baja en 15 años, según reportes de Camacol.
Ante ese vacío, Bucaramanga activó un subsidio complementario municipal a través del INVISBU, orientado a hogares con ingresos de hasta 4 SMMLV que ya cuenten con un apoyo nacional asignado. Sin embargo, la capacidad municipal es limitada frente a la magnitud del déficit habitacional y la demanda acumulada de la región.
Alza del SMMLV: ventaja y paradoja
El incremento del salario mínimo en 23,7% para 2026, que lo llevó a $2.000.000, generó un debate técnico en el sector santandereano. Los constructores señalan que, si bien el tope VIS sube automáticamente —habilitando precios más altos en el papel—, los costos de construcción también se encarecen en aproximadamente un 10%. La ganancia neta en margen es real, pero solo beneficia a proyectos que aún no han separado unidades. Los desarrollos en curso quedan atrapados entre compromisos de precio anteriores y estructuras de costo mayores.
Adicionalmente, el gremio alerta sobre un efecto no previsto: al subir los topes, más hogares de clase media —cuyos ingresos no crecieron al mismo ritmo del SMMLV— quedan habilitados para acceder a crédito VIS, disputando un inventario que en origen estaba pensado para familias de menores ingresos. «Cerca del 70% de la oferta en la ciudad es Vivienda de Interés Social, pero están accediendo en su mayoría familias de clase media», advirtieron voceros del sector constructor.
Contexto nacional: diez trimestres en caída
A pesar de que Santander registró un crecimiento de 9,3% en las ventas de vivienda nueva durante 2025, con 3.826 unidades comercializadas —posicionándose como el octavo departamento más dinámico del país—, ese impulso parece haberse disipado al comenzar 2026. La paralización de inicios de obra impide que el inventario se renueve, lo que en los meses siguientes podría traducirse en escasez de oferta y presión alcista sobre precios.
El contexto nacional refuerza la alarma: el segmento de edificaciones registró una contracción del 6,5% en el cuarto trimestre de 2025, completando diez trimestres consecutivos en descenso, según cifras del DANE consolidadas por Camacol en su informe Tendencias de la Construcción No. 29 de marzo de 2026. El PIB de edificaciones acumula así su peor racha desde que se lleva registro formal, mientras la inversión en vivienda como porcentaje del PIB (3,78%) alcanzó su nivel más bajo desde 2005 para un cuarto trimestre, excluyendo la pandemia. Adicionalmente, la inversión pública en VIS enfrentó un recorte del 35,7% frente al año anterior.
El FNA como ancla de esperanza
El Fondo Nacional del Ahorro (FNA) anunció para 2026 la posibilidad de financiar el 100% del valor de la vivienda VIS y VIP sin cuota inicial, con tasas desde 9% EA, según las condiciones oficiales publicadas por la entidad en su portal institucional. Esta medida, disponible para afiliados al FNA a través de cesantías o ahorro voluntario contractual, podría aliviar parcialmente la presión sobre los compradores santandereanos, especialmente en municipios como Floridablanca, Girón y Piedecuesta, donde hay oferta activa y demanda creciente de jóvenes y madres cabeza de hogar. Los interesados deben verificar su condición de afiliados, acreditar capacidad de pago y aportar documentos de soporte de ingresos, pues el crédito no establece límite para los solicitantes.
¿Qué viene para el sector vivienda en Santander?
La paralización de enero marca un punto de inflexión que el sector no puede ignorar. Si el decreto de precios VIS se aprueba sin ajustes que reconozcan los costos diferenciados por zona urbana, proyectos ya lanzados en Bucaramanga podrían quedar inviables financieramente, agravando una contracción que ya lleva más de dos años. Camacol insiste en que la solución estructural al problema de asequibilidad pasa por reducir costos operacionales, agilizar licenciamientos, garantizar estabilidad jurídica a los proyectos en curso y fortalecer los programas de subsidio, no por el control de precios.
El debate entre el Gobierno y el sector privado refleja tensiones legítimas: mientras el Ministerio de Vivienda defiende la «protección al comprador frente a prácticas contractuales abusivas», los constructores advierten que la incertidumbre normativa paraliza la inversión en el peor momento posible. La recuperación del sector llegará —Camacol la proyecta de manera gradual hacia 2027—, pero su velocidad depende de que las decisiones de política pública y la estabilidad normativa vayan en la misma dirección.
Para los hogares que buscan vivienda propia en el nororiente colombiano, el panorama inmediato exige actuar con información actualizada: validar elegibilidad a subsidios municipales y del FNA, comparar condiciones de crédito hipotecario ante un ciclo de tasas que bajó del 13% al 9,25% entre 2024 y 2025, y revisar si los proyectos de su interés cuentan con licencia de construcción vigente.