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La Alcaldía de Bogotá dio un nuevo paso en la implementación de la transferencia de derechos de construcción y desarrollo con la subasta de certificados que se realizará a partir del 20 de abril de 2026, en un proceso que proyecta la ejecución de hasta 7.438 unidades de vivienda en la ciudad. La operación, liderada por la Empresa de Renovación y Desarrollo Urbano de Bogotá (RenoBo) y la Secretaría Distrital de Planeación, se apalanca en los instrumentos definidos en el Decreto Distrital 626 de 2023 y su modificación posterior mediante el Decreto 564 de 2025.
De acuerdo con la secretaria de Planeación, Úrsula Ablanque, la emisión de certificados de derechos de construcción y desarrollo permitirá que propietarios y desarrolladores se vinculen a proyectos inmobiliarios mediante la cesión anticipada de su potencial edificatorio, en un esquema pensado como herramienta de financiación de la renovación urbana en Bogotá.
¿En qué consiste la subasta de derechos de construcción?
El mecanismo se basa en los certificados de derechos de construcción y desarrollo, títulos que representan metros cuadrados adicionales que pueden edificarse en zonas receptoras definidas por la norma urbanística, por encima de la edificabilidad básica. Estos certificados se originan en predios localizados en áreas de la Estructura Ecológica Principal (como la reserva Thomas van der Hammen o los Cerros Orientales), donde el Distrito busca limitar usos urbanísticos e impulsar procesos de restauración.
Los propietarios que entregan suelo en esas zonas de protección reciben a cambio derechos de construcción transferibles, que luego pueden hacerse efectivos en sectores urbanos de consolidación o renovación declarados como Áreas de Actividad de Grandes Servicios Metropolitanos, entre ellos la Zona Industrial de Bogotá (ZIBo). Según la Alcaldía, este esquema permite al Distrito adquirir predios ambientales sin recurrir de manera inmediata a recursos presupuestales, mientras canaliza la actividad constructora hacia zonas estratégicas ya definidas.
Cronograma y alcance: 7.438 viviendas potenciales
La nota técnica presentada en la Asamblea Anual de Camacol Bogotá & Cundinamarca detalla que el proceso de subasta se estructura alrededor de 287.517 certificados de derechos de construcción y desarrollo estimados, asociados a una proyección de 7.438 unidades de vivienda en la capital. RenoBo ya ajustó su cronograma a través de una adenda para dar más tiempo a la Secretaría Distrital de Ambiente en la emisión de los certificados que saldrán a subasta.
La Empresa de Renovación y Desarrollo Urbano de Bogotá definió las siguientes fechas clave para el proceso:
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20 de abril: inicio oficial de la subasta de certificados de derechos de construcción y desarrollo.
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23 de abril: RenoBo publica el valor nominal de los certificados, calculado con base en el Índice de Valorización Inmobiliaria Urbano.
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27 de abril: cierre de plazo para presentar propuestas en sobre cerrado y acreditar la garantía de seriedad de la oferta.
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12 de mayo: adjudicación de los tramos de certificados y notificación a los oferentes seleccionados.
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27 de mayo: fecha límite para el pago de los certificados adjudicados.
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3 de junio: expedición de las constancias de titularidad de los certificados asignados.
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9 de junio: cierre del proceso con el ajuste de titularidad en el sistema de registro y control de RenoBo.
ZIBo: nodo clave de renovación urbana
La primera subasta se conecta directamente con la Actuación Estratégica Zona Industrial de Bogotá (ZIBo), corredor productivo ubicado entre las localidades de Puente Aranda y Teusaquillo, en el centro‑occidente de la ciudad. La Alcaldía ha señalado que, a través de este mecanismo, se busca impulsar la revitalización de más de 540 hectáreas en ese sector, combinando usos residenciales, de servicios y equipamientos urbanos.
En esta fase, seis empresas constructoras fueron habilitadas para participar en la subasta, luego de un proceso de verificación de requisitos técnicos y financieros, lo que garantizaría que los proyectos que se estructuren cuenten con actores con experiencia en desarrollo inmobiliario. Para participar, los desarrolladores, fondos inmobiliarios, fideicomisos de parqueo y promotores debieron inscribirse entre el 20 de enero y el 9 de febrero de 2026 a través de la plataforma habilitada por RenoBo.
financiamiento urbano y protección ambiental
La transferencia de derechos de construcción y desarrollo está definida en el POT de Bogotá y fue reglamentada inicialmente por el Decreto 626 de 2023 como un “mecanismo alternativo” de gestión del suelo para adquirir terrenos de la Estructura Ecológica Principal sin sacrificar su vocación ambiental. El Decreto 564 de 2025 ajustó ese marco, amplió las modalidades de adquisición de certificados (incluyendo la subasta competitiva) y precisó que los recursos deben destinarse a comprar predios, financiar restauración ecológica y cubrir costos de operación del esquema.
La Alcaldía ha explicado que, con la subasta de certificados, el Distrito busca acelerar la consecución de recursos para comprar suelo ambiental, promover procesos de restauración y asegurar la sostenibilidad del mecanismo en el tiempo. Los ingresos de la subasta se orientarán a la adquisición de predios en las llamadas zonas generadoras, que corresponden a terrenos estratégicos para reforzar la Estructura Ecológica Principal, bajo lineamientos de la Secretaría de Ambiente.
Desde la perspectiva regional, el Ministerio de Vivienda ha destacado en documentos de análisis que instrumentos similares, como la venta de Certificados de Potencial Adicional de Construcción (CEPAC) en São Paulo, han permitido movilizar cerca de USD 1,3 mil millones entre 2004 y 2019, recursos canalizados a infraestructura urbana, vivienda asequible y espacio público. Este antecedente internacional refuerza la apuesta de Bogotá por usar la captura de valor del suelo y la mayor edificabilidad como fuente de financiación urbana.
Impacto para mercado de vivienda y el sector constructor
Para los desarrolladores, la subasta abre la posibilidad de adquirir anticipadamente derechos adicionales de construcción en zonas estratégicas, lo que podría traducirse en proyectos residenciales de mayor altura y densidad controlada, especialmente en áreas industriales en proceso de reconversión. El paquete de 7.438 unidades proyectadas se convierte en una señal relevante de oferta futura para el mercado bogotano, en un contexto de déficit cuantitativo y cualitativo de vivienda que persiste en la capital.
Medios especializados han destacado que el modelo busca canalizar los proyectos urbanos hacia áreas previamente delimitadas, mientras los recursos de la subasta se destinan a proteger áreas ambientales clave, reduciendo la presión sobre suelos de alto valor ecológico. En palabras de RenoBo y las entidades distritales, se trata de equilibrar crecimiento urbano y sostenibilidad: orientar la densificación donde la ciudad ya cuenta con servicios e infraestructura, a cambio de reverdecer y proteger sus reservas ambientales.
Perspectivas y retos para la construcción en Bogotá
La subasta de derechos de construcción que arranca el 20 de abril será una prueba decisiva para medir el apetito del mercado inmobiliario por este tipo de instrumentos y la capacidad del Distrito para convertir la mayor edificabilidad en recursos efectivos para la compra y restauración de suelo ambiental. Si el mecanismo logra adjudicar un volumen significativo de certificados y posteriormente materializar proyectos por cerca de 7.438 unidades de vivienda, Bogotá podría consolidarse como referente regional en el uso de herramientas de captura de valor del suelo aplicadas al desarrollo urbano sostenible.
Sin embargo, el éxito no solo dependerá del interés de las constructoras sino también de la agilidad institucional para ejecutar la compra de predios, la transparencia en la gestión fiduciaria de los recursos y la coordinación entre Planeación, Hábitat, Ambiente y RenoBo. Para hogares y agentes del mercado inmobiliario, el seguimiento a esta primera subasta será clave: de su resultado pueden desprenderse nuevas oportunidades de proyectos de vivienda en zonas de renovación como ZIBo, así como ajustes normativos para afinar un modelo que busca, en última instancia, compatibilizar desarrollo urbano, mercado de finca raíz y protección ambiental en la capital colombiana.