CortesIA © vivienda.com.co
La adquisición de vivienda propia sigue siendo una aspiración central de los hogares colombianos, incluso en un entorno de incertidumbre regulatoria, presión fiscal, tasas hipotecarias elevadas y menores ventas de vivienda. Así lo expuso Guillermo Herrera, presidente de la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol), durante el IX Encuentro Nacional de Ventas, realizado el 9 y 10 de abril en el Hotel Marriott de Barranquilla, donde presentó un sondeo aplicado a 8.000 personas: el 86% considera que este es un buen momento para adquirir casa propia en Colombia, dato que contrasta con el mercado de corto plazo pero confirma una demanda estructural que los analistas no pueden ignorar.
Herrera atribuyó esta percepción positiva a factores que trascienden el ciclo económico. La vivienda, argumentó, sigue siendo percibida como un activo que ofrece estabilidad patrimonial y supera al arrendamiento en beneficios financieros de largo plazo. El mensaje del gremio apunta a transformar el pesimismo coyuntural en acción: Colombia no puede aplazar su necesidad estructural de techo.
Ventas caen, pero la demanda no desaparece
Tras un 2025 que cerró con cifras positivas —más de 173.000 unidades vendidas y un crecimiento del 12,4%—, el primer bimestre de 2026 registró una contracción del 11% en ventas y del 11,6% en lanzamientos frente al mismo período del año anterior. Herrera atribuyó esta desaceleración a dos fuerzas combinadas: la incertidumbre regulatoria generada por proyectos de decreto sobre el control de precios de la Vivienda de Interés Social (VIS), y un choque financiero en el que la política fiscal presiona las tasas hipotecarias al alza.
El panorama financiero es hoy más complejo. El 30 de enero de 2026, el Banco de la República incrementó su tasa de política monetaria en 100 puntos básicos hasta el 10,25%, una decisión más agresiva de lo que el mercado esperaba. Esto presiona las tasas hipotecarias: según la Superintendencia Financiera, con corte al 23 de enero de 2026, la tasa promedio del sector para leasing habitacional No VIS a largo plazo se ubica en 12,26% efectivo anual, aunque entidades como el FNA ofrecen desde 10,8%.
La desaceleración no es nueva. En 2025 se alcanzó un mínimo histórico de 115.000 iniciaciones de vivienda, retrocediendo el sector a niveles no vistos desde diciembre de 2012. El contraste con las ventas revela la paradoja del mercado actual: hay demanda, pero los cierres financieros se traban por falta de subsidios, tasas altas y poca certeza normativa.
Oferta disponible: 157.000 unidades en el mercado
Pese al frenazo, existe inventario activo. Actualmente hay más de 157.000 unidades disponibles en el país, distribuidas en cerca de 2.990 proyectos, de las cuales el 62% corresponde a VIS y el 38% a No VIS. Los subsidios de las cajas de compensación familiar y los de entidades territoriales continúan siendo un motor clave para el cierre financiero. El Fondo Nacional del Ahorro (FNA), por su parte, se mantiene como la única entidad que financia hasta el 100% del valor de una vivienda con tasas desde 9% efectivo anual.
Sin embargo, el panorama del VIS es crítico. Cada año se forman 390.000 hogares urbanos en Colombia, pero solo se construyen cerca de 220.000 viviendas, profundizando la brecha habitacional. Herrera fue enfático: «Colombia tiene una necesidad estructural de vivienda que no se puede aplazar. Más de 2,5 millones de hogares están en déficit habitacional».
Los factores que frenan el mercado en 2026
-
Incertidumbre regulatoria: decretos sobre control de precios VIS generan desconfianza en desarrolladores
-
Presión sobre tasas: tasa de referencia del Banco de la República en 10,25%, con créditos hipotecarios entre 9% y 12,26% E.A.
-
Subsidios recortados: el presupuesto de Fonvivienda para 2026 se redujo a $1,7 billones, frente a $4,32 billones invertidos en 2025, con $751.000 millones comprometidos en coberturas de vigencias anteriores
-
Mi Casa Ya suspendido: la ministra Helga Rivas confirmó que no habrá nuevas asignaciones del programa en lo que resta del gobierno actual
-
Desistimientos acumulados: en 2025 se registraron 24.000 desistimientos, principalmente por la suspensión de Mi Casa Ya en diciembre de 2024
Hoja de ruta para el próximo gobierno
Camacol presentó una hoja de ruta desarrollada conjuntamente con Asobancaria, Asocajas y el BID, con cinco ejes estratégicos para la administración que asuma en agosto de 2026:
-
Mi Casa Ya renovado: menor costo fiscal, mayor cobertura y articulación con subsidios territoriales
-
Reactivación para todos: coberturas a la tasa VIS y No VIS para destrabar todos los segmentos
-
Cuentas AFC: restablecer beneficios tributarios del ahorro para fomento de la construcción
-
Nuevos modelos de negocio: arrendamiento especializado, internacionalización y canalización de remesas hacia vivienda nueva
-
Ciudades ordenadas: habilitación de suelo urbanizable, renovación urbana e incentivos contra la informalidad
Herrera fue directo: «La primera decisión del próximo gobierno desde el día uno debe ser el regreso del programa Mi Casa Ya en una versión renovada, actualizada y mejorada».
Perspectivas: resiliencia con urgencia estructural
El optimismo del 86% de los encuestados coexiste con una realidad fiscal y regulatoria que no permite canalizarlo fácilmente hacia transacciones. Para 2026, Camacol proyecta un crecimiento modesto entre el 5% y el 12% en ventas, impulsado principalmente por el segmento No VIS, mientras las iniciaciones de obra podrían repuntar más del 13% tras dos años de contracciones consecutivas. Es una recuperación defensiva: los números mejoran sobre una base deprimida, pero el déficit estructural de 2,5 millones de hogares permanece sin resolver.
Colombia ya es líder mundial en certificación de vivienda sostenible con 19 millones de metros cuadrados certificados, y la digitalización del ciclo inmobiliario avanza. Esas fortalezas, sumadas a la vocación de los hogares por adquirir patrimonio, configuran una plataforma sobre la cual construir la recuperación. Pero sin política habitacional coherente y subsidios suficientes, la demanda resiliente seguirá traduciéndose en intención, no en llaves entregadas.