El terremoto de magnitud 7,4, registrado el 10 de agosto de 2026 con epicentro cerca de San José del Palmar, en el Chocó, reactivó una pregunta que atraviesa el mercado inmobiliario colombiano: ¿cómo verificar si una vivienda fue diseñada y construida bajo normas sismorresistentes? Según el último balance disponible de la Unidad Nacional para la Gestión del Riesgo de Desastres (UNGRD), con corte al 24 de agosto, el sismo dejaba 329 personas fallecidas, 4.592 heridas, 234 desaparecidas y 364 rescatadas. Además, se reportaban 31.519 viviendas destruidas, 178.236 averiadas, 591 edificios colapsados y 5.884 averiados.
Ante este panorama, la Lonja de Propiedad Raíz hizo un llamado a quienes están por comprar vivienda para que verifiquen las condiciones de seguridad estructural del inmueble y exijan el cumplimiento de las normas sismorresistentes antes de cerrar cualquier negocio. La recomendación cobra fuerza en un país donde, según el Consejo Profesional Nacional de Arquitectura, el 52 % de los edificios construidos en Colombia fueron levantados antes de que existiera la NSR-10, y de cada cinco unidades de vivienda que salen al mercado, tres son de origen informal, es decir, construidas sin licencia.
Un país expuesto a la amenaza sísmica
Colombia enfrenta una amenaza sísmica significativa por la interacción de las placas de Nazca, Sudamericana y Caribe. El Servicio Geológico Colombiano identifica zonas de mayor exposición en el litoral Pacífico, el borde Llanero y departamentos como Santander, Arauca y Norte de Santander. Además, el Nido Sísmico de Bucaramanga concentra entre 40% y 50% de la actividad sísmica registrada en el país.
El terremoto de magnitud 7,4, ocurrido el 10 de agosto de 2026 en San José del Palmar, Chocó, recordó la importancia de verificar la seguridad estructural antes de comprar un inmueble. El riesgo depende de la amenaza del terreno, la antigüedad, el sistema constructivo, las reformas y el cumplimiento de la NSR-10. Por ello, el comprador debe consultar los mapas oficiales del SGC y solicitar licencia de construcción, estudios de suelos, diseños estructurales y supervisión técnica cuando corresponda.
El marco normativo que blinda al comprador
La legislación colombiana en materia de construcción sismorresistente se sostiene sobre tres pilares. El primero es la Ley 400 de 1997, que fijó los criterios de diseño y construcción orientados a reducir al mínimo el riesgo de pérdida de vidas y proteger el patrimonio familiar y estatal. En desarrollo de esa ley se expidió el Reglamento Colombiano de Construcción Sismorresistente (NSR-10), adoptado mediante el Decreto 926 de 2010, de cumplimiento obligatorio para todo proyecto residencial, comercial o institucional que requiera licencia de construcción.
A este esquema se suma la Ley 1796 de 2016, conocida como Ley de Vivienda Segura, que reforzó la protección de los compradores mediante la revisión independiente de diseños, la supervisión técnica en obra y la delimitación clara de responsabilidades entre constructores, interventores y curadurías. Sin embargo, expertos consultados por medios especializados coinciden en que la norma lleva 15 años sin una revisión de fondo, por lo que gremios como Diaco y la Cámara de Productores de Acero de la Andi han pedido actualizarla, mientras la Asociación Colombiana de Ingeniería Sísmica (AIS) avanza en una propuesta que tomaría el nombre de AIS 100-24.
Qué debe exigir el comprador antes de firmar
Desde el gremio de Bienes Raíces aclaran que el comprador no necesita hacer una evaluación estructural por cuenta propia. Sí debe, en cambio, solicitar al vendedor o constructor la documentación que acredite que la edificación fue diseñada, licenciada y construida bajo las normas vigentes. Entre los soportes clave están:
- Licencia de construcción vigente y aprobada por la curaduría urbana correspondiente.
- Estudios de suelos y diseño estructural firmados por profesionales idóneos.
- Certificación de la supervisión técnica independiente exigida por la Ley 1796 de 2016.
- Historial de reformas, ampliaciones o modificaciones posteriores que hayan podido intervenir elementos estructurales.
Trazabilidad de constructores y proveedores
Otro aspecto relevante es conocer quiénes participaron en el desarrollo del proyecto. Si la constructora entrega un listado de proveedores y contratistas, conviene verificar qué función cumplió cada uno y qué materiales o servicios estuvieron a su cargo. Esto permite establecer una trazabilidad de insumos y garantías asociadas a la vivienda, un respaldo útil ante cualquier reclamación futura.
La inspección al momento de recibir el inmueble
Al momento de la entrega oficial, la Lonja de Propiedad Raíz recomienda revisar con calma pisos, paredes, techos, puertas, ventanas, baños, cocina y el funcionamiento de las redes de agua, gas y electricidad. Es fundamental identificar, con orientación del constructor, cuáles son los muros y elementos estructurales, que no deben modificarse, intervenirse ni demolerse sin un concepto técnico previo.
Cualquier novedad detectada debe quedar registrada en el acta de entrega. Si con el uso posterior de la vivienda aparecen grietas, humedades, filtraciones o deformaciones, lo indicado es reportarlas de inmediato y conservar el registro fotográfico de la situación. Mantener en orden el acta de entrega, los manuales de uso y mantenimiento, y las garantías suministradas, facilita exigir responsabilidades ante cualquier eventualidad.
Comprar vivienda segura exige verificar antes de firmar
El sismo del 10 de agosto de 2026 dejó en evidencia que la seguridad estructural no es un asunto secundario en la decisión de compra de vivienda, sino un factor determinante para proteger tanto vidas como patrimonio. Con más de la mitad del parque inmobiliario construido antes de la NSR-10 y una porción significativa del mercado en condición informal, exigir documentación técnica, licencias y actas de entrega se convierte en una práctica indispensable para cualquier comprador en zonas de amenaza sísmica alta o intermedia, que cubren a la mayoría del territorio nacional.
Mientras el país discute la actualización del reglamento sismorresistente y el gobierno adelanta planes de reconstrucción en los departamentos más golpeados, la recomendación para los hogares colombianos es clara: verificar antes de firmar, inspeccionar antes de recibir y documentar cualquier anomalía durante la vida útil del inmueble. Esa disciplina, más allá de un trámite, es hoy una herramienta real de protección financiera y familiar frente a la amenaza sísmica que enfrenta el país.