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La Alcaldía de Medellín endureció el control sobre quienes promueven y venden proyectos de vivienda nueva en la ciudad. A través de la circular 202660000113, expedida el 16 de junio de 2026, la secretaría de Gestión y Control Territorial estableció un requerimiento obligatorio de estados financieros para los enajenadores de vivienda, en un movimiento que busca anticipar riesgos en un mercado que, según cifras gremiales, no deja de crecer en la capital antioqueña.
La medida llega en un momento de expansión sostenida del sector inmobiliario local. Para finales de 2025, el mercado registraba más de 350 desarrollos de vivienda activos en Medellín, mientras que Antioquia cerró el año con un crecimiento del 31,7 % en ventas de vivienda nueva —cerca de 23.762 unidades comercializadas—, según el más reciente informe de actividad edificadora de Camacol Antioquia. Ese dinamismo, sumado a episodios recientes de proyectos con dificultades financieras en distintas ciudades del país, explica el interés de las autoridades distritales por reforzar la vigilancia sobre quienes administran el dinero de miles de compradores.
¿Quiénes son los enajenadores y por qué se les vigila?
La normativa colombiana, a través de la Ley 66 de 1968 y su desarrollo posterior en el Decreto Ley 2610 de 1979, define al enajenador como la persona natural o jurídica que posee la propiedad de un desarrollo y pretende trasladar el dominio de las unidades habitacionales por primera vez. En la práctica, se trata de los promotores: la figura legal a cargo de la preventa, la comercialización y la entrega de los inmuebles a quienes compran sobre planos o en obra. La obligación de registro y de inspección aplica cuando la iniciativa involucra cinco o más unidades habitacionales.
Esta figura ya estaba sujeta a controles previos, como la obligación de amparar perjuicios patrimoniales durante diez años tras la certificación técnica de ocupación, contemplada en la Ley 1796 de 2016. La circular de junio de 2026 añade una capa adicional y específica para Medellín: el reporte periódico de estados financieros de propósito general.
Qué exige la nueva circular
De acuerdo con el documento expedido por la secretaría distrital, los enajenadores deberán presentar antes del 1 de julio de cada año sus estados financieros, junto con una serie de documentos complementarios definidos por la autoridad. Algunos puntos clave de la regulación:
- Plazo fijo: el reporte deberá radicarse a más tardar el 1 de julio de cada año.
- Reconocimiento de trámites previos: la obligación se entiende cumplida si las certificaciones ya fueron aportadas en algún trámite de radicación para enajenación de vivienda antes del vencimiento del plazo, evitando duplicidad de gestiones.
- Objetivo declarado: permitir que la autoridad examine la capacidad financiera de los promotores y advierta con anticipación posibles riesgos de incumplimiento.
El secretario de Gestión y Control Territorial de Medellín, Juan Manuel Velásquez Correa, explicó el propósito de la medida: «Contar con la información financiera nos permite detectar a tiempo problemas que puedan afectar los proyectos de vivienda, identificar irregularidades y proteger el dinero de los compradores». El funcionario añadió que el Distrito dispone de herramientas para actuar cuando sea necesario, «desde imponer multas por cada día de retraso en la entrega de esta información, hasta intervenir directamente a la empresa cuando se detecten irregularidades que pongan en riesgo el derecho a una vivienda digna o el patrimonio de quienes ya invirtieron sus ahorros en un proyecto«.
Acompañamiento a compradores afectados de vivienda nueva
Más allá del control financiero, la secretaría anunció que brindará orientación y acompañamiento a compradores recientes que enfrenten situaciones como deficiencias constructivas, incumplimientos en las condiciones ofrecidas, retrasos atribuibles al vendedor, dificultades financieras que comprometan la ejecución del proyecto o la ausencia del radicado de ventas exigido para la comercialización. Estos procesos se atenderán en el piso 9 del Edificio Plaza de la Libertad, sede de la administración distrital.
Un mercado en expansión que exige más controles en medellín
La circular se inserta en un contexto de fuerte actividad constructora. Según Camacol Antioquia, el departamento lanzó 22.641 unidades nuevas y dio inicio a la construcción de 17.187 viviendas en 2025, además de aprobar 3.707.840 metros cuadrados en licencias—equivalentes al 19 % del área licenciada en todo el país—. Ese crecimiento, sin embargo, convive con un déficit habitacional que en Antioquia superaba las 571.887 unidades a noviembre de 2025, de acuerdo con cifras de Viva Antioquia, lo que evidencia la brecha entre la dinámica comercial del sector y las necesidades reales de vivienda en la región.
En ese escenario, donde miles de hogares destinan sus ahorros a la compra de vivienda sobre planos, el reforzamiento del control sobre los enajenadores busca reducir el riesgo de que proyectos con problemas de flujo de caja terminen comprometiendo la entrega de unidades ya vendidas, un riesgo que las autoridades urbanas del país han identificado como recurrente en ciclos de alto crecimiento inmobiliario.
Lo que viene para constructores y compradores de medellín
La circular 202660000113 marca un precedente de fiscalización más estricta sobre la cadena de comercialización de vivienda nueva en Medellín, en momentos en que la ciudad consolida su posición como uno de los mercados inmobiliarios más activos del país. Para los promotores, el calendario anual del 1 de julio se convierte en una fecha fija de cumplimiento que deberán incorporar a su planeación administrativa, bajo el riesgo de sanciones económicas o intervenciones directas en caso de incumplimiento.
Para los compradores, la medida representa una herramienta adicional de protección, aunque su efectividad dependerá de la capacidad operativa de la secretaría para procesar y actuar sobre la información recibida cada año. En un mercado que combina cifras récord de ventas con un déficit habitacional que se cuenta por cientos de miles de hogares, la trazabilidad financiera de quienes promueven los proyectos se perfila como un eslabón clave para sostener la confianza del público en la vivienda nueva como inversión segura.