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El Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE) reveló los resultados de la Encuesta Nacional de Calidad de Vida (ECV) 2025, y la cifra que más impacta al sector inmobiliario es contundente: el déficit habitacional cayó al 25,6%, la marca más baja desde que el indicador comenzó a medirse con la metodología actual en 2019, cuando alcanzaba el 32,8%. En seis años, Colombia ha sacado a cientos de miles de familias de condiciones habitacionales inadecuadas, aunque la brecha entre el campo y la ciudad sigue siendo una herida abierta.
El resultado de 2025 representa una mejora de 1,2 puntos porcentuales frente al 26,8% registrado en 2024 y consolida una reducción acumulada de 7,2 puntos porcentuales en el periodo 2019-2025. Según el DANE, el indicador incorpora tanto el déficit cuantitativo —que mide carencias estructurales o de espacio— como el cualitativo, referido a aspectos no estructurales susceptibles de mejoramiento, que históricamente es el componente de mayor peso.
El arriendo, protagonista del mercado
El informe de la ECV 2025 confirma una transformación estructural del mercado de vivienda en Colombia: por cuarto año consecutivo, el arriendo fue el tipo de tenencia predominante, con el 40,8% de los hogares bajo esta modalidad. En contraste, solo el 38,1% habitaba en viviendas propias, total o parcialmente pagadas.
Esta dinámica responde a múltiples factores. Colombia es hoy el país de América Latina con mayor proporción de hogares arrendatarios: 7,3 millones de familias alquilan frente a 7,1 millones que son propietarias, según datos del BBVA Research. A ello se suma que en 2025 los cánones de arriendo efectivo subieron 7,16%, por encima de la inflación general de 5,51%, lo que presiona el presupuesto de las familias de menores ingresos y empuja a otras a postergar la decisión de compra. Según Fedelonjas, el incremento máximo legal para contratos vigentes en 2025 fue del 5,20%, equivalente a la inflación de cierre del año anterior, conforme a la Ley 820 de 2003.
Hogares más pequeños, demanda más diversa
Otro dato de impacto para los desarrolladores inmobiliarios: el tamaño promedio de las familias colombianas se ubicó en 2,82 personas, continuando la tendencia histórica de reducción. En total, el país registra 18,9 millones de hogares y una población estimada de 53,3 millones de personas.
Esta atomización de los núcleos familiares implica una mayor demanda de unidades habitacionales de menor tamaño y nuevas tipologías: estudios, apartamentos de uno y dos cuartos y soluciones de coliving ganan relevancia. Además, el 46,4% de los hogares tienen jefatura femenina a nivel nacional —cifra que sube al 48,7% en cabeceras urbanas—, lo que obliga al sector a repensar los diseños, las condiciones de financiación y los esquemas de subsidio con perspectiva de género.
Seis años de avance nacional, cero en el campo
La ECV 2025 confirma que la brecha territorial sigue siendo la fractura más profunda del sistema habitacional colombiano. El déficit en centros poblados y rural disperso pasó del 61,2% en 2024 al 58,6% en 2025 —una mejora de 2,6 puntos porcentuales—, pero mantiene a más de la mitad de los hogares rurales en condiciones inadecuadas. La brecha frente a las cabeceras urbanas, donde el déficit ronda el 16%, supera 42 puntos porcentuales: una distancia que no se ha cerrado de forma estructural en los últimos seis años. Detrás de esa cifra persisten realidades cotidianas de millones de familias campesinas: pisos en tierra, ausencia de alcantarillado, techos precarios y hacinamiento crítico.
El Gobierno avanzó en instrumentos. El Decreto 413 de 2025 amplió el programa de mejoramiento de vivienda tanto a suelo urbano como rural, con cinco categorías de intervención que van desde 18 SMMLV en obras locativas hasta 36 SMMLV en refuerzo estructural. El Ministerio de Vivienda abrió en enero de 2026 una convocatoria por $103.000 millones para intervenir en hasta 232 municipios. Sin embargo, el análisis del gremio constructor es directo.
Según Camacol, «la mejora observada en el déficit habitacional responde a condiciones favorables acumuladas en años recientes, más que a la ejecución efectiva de la política de vivienda«. La ejecución real de los programas de mejoramiento alcanzó apenas el 6,5% en 2024, mientras el déficit cuantitativo rural aumentó del 19,9% al 21,2% en el mismo periodo —más hogares sin techo suficiente, no menos—.
Reactivación del sector: señales mixtas
En el mercado formal de vivienda nueva, la tendencia es alentadora. Según Camacol, en 2025 se vendieron 173.632 unidades en el país, un incremento del 12,4% frente a 2024 y del 20,4% frente a 2023. Además, el DANE reportó que en 2025 se financiaron 182.578 viviendas, con un aumento del 1,6% frente al año anterior.
Sin embargo, el gremio constructor advierte sobre las tensiones que enfrenta el segmento VIS. Con la suspensión del programa nacional Mi Casa Ya, regiones como Bogotá, Antioquia y Atlántico activaron sus propios planes de subsidio, lo que permitió sostener la demanda de manera transitoria.
Para 2026, Camacol proyecta un crecimiento en ventas de entre el 5% y 12% y un repunte en inicios de obra superior al 13%, pero condiciona ese escenario a la estabilidad de los programas de apoyo a la tasa de interés y a la disponibilidad de crédito hipotecario.
Conectividad, un factor que valoriza el inmueble
La ECV 2025 registró un salto histórico: el 73,9% de los hogares colombianos tenía acceso a internet, frente al 65,6% de 2024. En zonas rurales el avance fue aún más contundente: la cobertura pasó del 41,9% al 56,9% en doce meses —15 puntos en un año. La Ley 2466 de 2025 consolidó el teletrabajo híbrido como modalidad formal, lo que amplía la demanda de inmuebles en municipios intermedios donde vivir cuesta entre un 30% y 40% menos que en las grandes ciudades.
Para el mercado inmobiliario, la conclusión es directa: la conectividad dejó de ser un diferencial para volverse un requisito. Municipios como Rionegro, Zipaquirá o Palmira, con buena cobertura de fibra y acceso vial, concentran hoy demanda creciente de compradores que combinan trabajo remoto con menor costo de vida. «El hogar híbrido está redefiniendo la localización de la demanda residencial en Colombia«, señala un análisis de vivienda.com.co de marzo de 2026. Para constructoras e inversionistas, ese desplazamiento es una oportunidad concreta que no existía hace cinco años.
La reducción sostenida del déficit habitacional es una señal positiva para el sector, pero no oculta la magnitud del desafío. Con 4,8 millones de hogares que aún viven en condiciones inadecuadas y una brecha rural-urbana estructural sin resolver, Colombia necesita una política habitacional de largo plazo que combine subsidios a la demanda, crédito accesible y programas de mejoramiento en territorios vulnerables. La próxima administración tendrá en sus manos decisiones clave: la viabilidad de un Mi Casa Ya 2.0, la sostenibilidad de los planes distritales y la regulación del mercado de arrendamiento, hoy el principal modo de acceso a la vivienda para 4 de cada 10 familias colombianas.
Para los compradores, arrendatarios e inversionistas, el mensaje es claro: el mercado inmobiliario colombiano avanza, pero lo hace en un entorno de alta demanda, oferta ajustada y precios al alza tanto en venta como en arriendo. Conocer las herramientas disponibles —subsidios locales, crédito hipotecario con coberturas, leasing habitacional y programas de mejoramiento— puede marcar la diferencia entre seguir arrendando o dar el paso hacia la vivienda propia.