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La transformación silenciosa que viene ocurriendo en la estructura de las familias colombianas acaba de quedar documentada con cifras oficiales. La Encuesta Nacional de Calidad de Vida (ECV) 2025, publicada el 20 de abril de 2026 por el Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE), revela un país que vive en unidades cada vez más pequeñas: 53,3 millones de personas distribuidas en 18,9 millones de unidades residenciales —incluidos los hogares unipersonales, que ya representan 1 de cada 5 en el país—, con un promedio histórico mínimo de 2,82 personas por vivienda.
Para el sector inmobiliario y de Bienes Raices, estos datos no son mera demografía: representan una reconfiguración estructural de la demanda. Más hogares, más pequeños, con mayor presión sobre el mercado de arriendo y nuevas exigencias en tipologías residenciales. El estudio del DANE —el termómetro más completo sobre condiciones habitacionales del país— también confirma avances en la reducción del déficit habitacional, aunque con brechas territoriales que siguen siendo alarmantes.
Hogares unipersonales: nueva cara del mercado de vivienda
El descenso del promedio de personas por familia es sostenido e ininterrumpido. En 2019 era de 3,10; hoy se ubica en 2,82, el nivel más bajo en la historia del indicador. En las grandes ciudades, la cifra cae aún más: 2,77 personas por hogar en zonas urbanas.
Esta fragmentación no es uniforme. Departamentos de la región Caribe y la Amazonía como Vaupés (3,70) y Atlántico (3,47) mantienen familias más numerosos. En el otro extremo, Putumayo registra apenas 2,32 personas por vivienda, seguido de Cauca y Bogotá. «Hay menos personas por hogar, lo que significa más hogares que deben ser abastecidos con servicios públicos, vivienda y conectividad», advirtió Piedad Urdinola, directora del DANE, al presentar los resultados.
1 de cada 5 colombianos vive solo
El dato más revelador para el sector inmobiliario es el crecimiento de los hogares unipersonales:
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2019: el 17% de los hogares tenía una sola persona.
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2020: ese indicador se mantuvo casi igual, llegando al 16,8% .
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2024: alcanzó el 19,8%, según la ECV anterior.
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2025: llegó al 20,2%, es decir, 1 de cada 5 hogares en Colombia.
Putumayo lidera este fenómeno con un 34,1% de hogares unipersonales, cifra que explica directamente su bajo promedio de personas por vivienda. A nivel nacional, las familias biparentales (padre, madre, con o sin hijos) siguen siendo mayoría con el 51,3%, pero vienen cayendo sin parar desde el 56,7% registrado en 2019. Los monoparentales se estabilizan en 24,3%.
Este cambio en la composición tiene consecuencias directas sobre el tipo de inmueble que demanda el mercado. Según Camacol, las viviendas de una sola habitación ya alcanzan el 15% de la oferta en Colombia, y los hogares unipersonales han crecido 5,6 puntos porcentuales desde 2005. Apartamentos de menor metraje, estudios, unidades de una o dos habitaciones y proyectos con áreas sociales compartidas ganan terreno frente a las tipologías tradicionales para familias numerosas.
arriendo supera a la propiedad: cuarto año consecutivo
La ECV 2025 confirma una tendencia que el sector ya venía observando: el arriendo se consolidó como la forma más frecuente de tenencia de vivienda en el país. El 40,8% de los hogares colombianos vive arrendado o subarrendado, mientras la propiedad total cayó al 34,8%.
La disparidad regional es marcada:
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Chocó: lidera la propiedad con el 53,5% de familias propietarias.
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Guainía y Vichada: predomina la propiedad colectiva, vinculada a comunidades indígenas.
Para el mercado de Bienes Raices, estos números ratifican la importancia de los productos de inversión orientados al arriendo, los proyectos build-to-rent y los portafolios de apartamentos pequeños en ciudades intermedias y capitales.
Déficit habitacional: baja al 25,6%, pero deuda rural persiste
En materia de vivienda, la encuesta muestra avances graduales con desequilibrios territoriales profundos. El déficit habitacional nacional bajó de 26,8% a 25,6% en 2025, lo que equivale a 4,8 millones de hogares en condiciones de infraestructura inadecuada.
Tipos de déficit
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Cuantitativo: bajó de 6,8% a 6,3%; mejora atribuida principalmente a materiales de paredes.
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Cualitativo: cayó de 20,0% a 19,3%; impulsado por la reducción del hacinamiento mitigable.
La brecha urbano-rural sigue siendo abismal:
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Cabeceras municipales: déficit de 16,5%
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Centros poblados y área rural dispersa: 58,6% (reducción de 2,6 puntos frente al 61,2% de 2024)
Los departamentos con peores indicadores son Vaupés, Vichada, San Andrés, Guainía, Chocó y Amazonas, todos con déficit superiores al 80%. En contraste, Bogotá reporta apenas 6,3% y el Eje Cafetero, Valle, Cundinamarca y Boyacá se ubican por debajo del 20%.
Factores que agravan el déficit
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Hogares sin educación formal del jefe: déficit del 56,5%
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Hogares con jefe de educación superior: déficit de apenas 10,6%
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Hogares de identificación indígena: 58,4%
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Hogares afrodescendientes: 54,1%
Un hallazgo relevante del DANE: los hogares liderados por mujeres presentan mejores condiciones habitacionales que los encabezados por hombres, y esa brecha se amplió en 2025. La jefatura femenina alcanzó el 46,4%, representando 8,8 millones de familias.
Lo que viene para el mercado inmobiliario y bienes raices
Los datos de la ECV 2025 dibujan con claridad el escenario que enfrentan constructoras, desarrolladores y operadores del mercado de Bienes Raices en Colombia durante los próximos años. El aumento de familias unipersonales —que pasaron del 16,8% en 2020 al 20,2% en 2025— impulsa una demanda creciente de unidades compactas en zonas urbanas bien conectadas, especialmente en Bogotá, donde el arrendamiento representa más de la mitad de los hogares. Ciudades como Medellín, Cali y Barranquilla enfrentan una presión similar, con mercados de arriendo que seguirán siendo competitivos frente a la compra, dada la caída sostenida en la tasa de propiedad.
La reducción del déficit habitacional en 1,2 puntos porcentuales en un año es positiva, pero insuficiente frente a una brecha rural que supera el 58,6% y ante la creciente formación de nuevas unidades domésticas que el propio DANE proyecta. Con 18,9 millones de viviendas ocupadas y una tendencia de fragmentación que no se detiene, Colombia necesitará producir más unidades habitacionales adaptadas a formatos pequeños, estratos medios y segmentos en arriendo —no solo para responder a la demanda de hoy, sino para anticipar la de una población que, con menos hijos y más personas viviendo solas, está redefiniendo lo que significa tener un hogar.