El 30 de enero de 2026, la Junta Directiva del Banco de la República decidió incrementar la tasa de interés de política monetaria en 100 puntos básicos (pbs), llevándola de 9,25% a 10,25%. Fue un movimiento sorpresivo. Mientras el mercado financiero esperaba una subida moderada de 50 pbs, el Emisor optó por una decisión más agresiva con cuatro votos a favor, dos por una reducción de 50 pbs y uno por mantener la tasa inalterada. La determinación coloca a Colombia como el cuarto país de la región latinoamericana con las tasas de interés más altas, un hecho que tendrá ramificaciones inmediatas en el acceso al crédito hipotecario y en la viabilidad de proyectos de vivienda a lo largo de 2026.
La decisión del Banco de la República responde a un entorno macroeconómico desafiante. La inflación se ubicó en 5,1% al cierre de 2025, lejos de la meta del 3% del Emisor. Más preocupante aún: las expectativas de inflación experimentaron un repunte significativo en enero de 2026, pasando de 4,6% a 6,4% para fin de 2026. El equipo técnico del Banco de la República estima que el crecimiento del PIB en 2025 fue de 2,9%, mientras que el déficit de la cuenta corriente de la balanza de pagos se amplió a 2,4% del PIB, frente al 1,6% observado en 2024. Este deterioro externo, combinado con presiones domésticas derivadas del aumento del salario mínimo en 23,7% para 2026, dejó poco margen al Banco Central para mantener una posición neutral.
Crédito Hipotecario: Cuotas Más Altas y Compra Reducida
Para el mercado inmobiliario y de vivienda, la decisión de la Junta Directiva trasciende cifras técnicas. Cuando sube la tasa de referencia, se encarece el crédito de manera inmediata, y esa presión se transmite rápidamente a las tasas de colocación de los bancos. Según análisis de Camacol, existe una relación multiplicadora entre la tasa de política monetaria y la tasa hipotecaria: un aumento de 1 punto porcentual en los TES a diez años genera un incremento promedio de 0,5 puntos porcentuales en la tasa hipotecaria, con un rango de incertidumbre entre 0,19 pp y 0,81 pp.
Lo que significa en términos prácticos es que hipotecas que antes costaban cuotas mensuales de $3.365.000 (con tasas del 10% E.A.) ahora podrían alcanzar los $3.600.000 o superior, afectando la viabilidad financiera de miles de hogares. Fedelonjas, gremio que agrupa al sector inmobiliario del país, fue directo al respecto: «Este ajuste tiene un efecto directo: cuando sube la tasa, se encarece el crédito. Eso se traduce en hipotecas más costosas, cuotas mensuales más altas y una reducción de la capacidad de compra de los hogares«.
Previo al anuncio, los bancos ofrecían condiciones competitivas. Bancolombia, Davivienda, Grupo Aval y Fondo Nacional del Ahorro (FNA) habían anunciado tasas desde 9,5% hasta 10% E.A. para crédito hipotecario. El sector esperaba que estas condiciones mejoraran aún más durante 2026, gracias a proyecciones de una tasa de referencia cercana a 8,25% para fin de año. Esa expectativa, ahora, está en el aire.
Vivienda de Interés Social (VIS): La Más Vulnerable
El incremento de tasas impacta de manera desproporcionada a la vivienda de interés social (VIS) y la vivienda de interés prioritario (VIP), que son los segmentos donde residen las familias de menor poder adquisitivo. Datos históricos de Camacol revelan una sensibilidad crítica: ante un aumento de 1 punto porcentual en la tasa hipotecaria, las ventas de VIS disminuyen en 9,3%, mientras que en vivienda No VIS la caída es de apenas 3,9%. El efecto máximo en el segmento VIS se alcanza 9 meses después, lo que sugiere que el verdadero golpe al sector se sentirá durante el tercer y cuarto trimestre de 2026.
Además, existe una complicación adicional: el incremento de 23,7% del salario mínimo para 2026 genera una indexación automática en los precios máximos de VIS y VIP. Una vivienda de interés social que valía $150 millones en 2022 costará más de $262 millones en 2026, un alza superior a $110 millones. Esto significa que mientras las tasas de interés suben y las cuotas se encarecen, también lo hacen los precios de las viviendas que debería adquirir precisamente la población más vulnerable.
El sector ya enfrentaba retos. A finales de 2024, Fonvivienda agotó los cupos de cobertura de tasa de interés para el programa ‘Mi Casa Ya‘, afectando a más de 40.500 hogares de bajos ingresos que esperaban desembolsos. Con la nueva decisión del Banco de la República, esa presión se intensificará exponencialmente.
Construcción y Sector Inmobiliario: Ralentización
El incremento de tasas tiene efectos en cascada. No solo sube el costo del crédito para compradores, sino también para constructoras e inversionistas. Los proyectos de vivienda en desarrollo requieren financiación, y cuando el costo del dinero sube, muchos promotores optan por pausar inversiones o postergar lanzamientos. Camacol proyectaba que el sector vivienda experimentaría un crecimiento significativo en 2025-2026, con ventas esperadas de 63.000 unidades en Bogotá y Cundinamarca (un incremento del 14% respecto a 2024).
Esa trayectoria ahora enfrenta un riesgo tangible. La economía colombiana creció solo 2,9% en 2025, y el sector vivienda contribuye de manera sustancial al PIB. Según proyecciones anteriores, la inversión inmobiliaria podría acelerar el crecimiento del PIB en un punto porcentual adicional anual. Si ese dinamismo se ralentiza por encarecedimiento del crédito, el impacto macroeconómico será palpable.
Autonomía del Banco de la república vs. Gobierno NACIONAL
La decisión generó tensiones políticas manifiestas. El Ministro de Hacienda, Germán Ávila, expresó su desacuerdo abierto, calificando la decisión como «no responsable con la realidad que vive la economía del país». Ávila argumentó que el aumento de 100 pbs elevará inevitablemente las tasas de los TES, encareciendo la deuda fiscal en un contexto donde recursos de pensiones ya han sido desplazados hacia pago de deuda.
Por su parte, el Presidente de la República advirtió que un alza en tasas «podría afectar la venta de vivienda en Colombia«, subrayando que «las familias no comprarán casa con tasas de interés altas». Para el Mandatario, la decisión generaría una contracción en la inversión en construcción y reduciría la accesibilidad de los hogares al crédito.
El gerente general del Banco de la República, Leonardo Villar, rechazó estas críticas. Villar enfatizó que una política monetaria restrictiva es necesaria para controlar la inflación, no el efecto contrario, y destacó que «la determinación responde a la persistencia de presiones inflacionarias y al fortalecimiento de las expectativas de inflación». Con ello, Villar reafirmó la autonomía técnica del Emisor, como lo establece la Constitución Política de Colombia.
Perspectiva 2026: Cambios de Rumbo Necesarios
Para que el sector vivienda no experimente una contracción severa en 2026, serían necesarias intervenciones complementarias. Camacol ha planteado propuestas al Gobierno para recuperar estímulos al ahorro (como las Cuentas de Ahorro para el Fomento de la Construcción —AFC— con beneficios tributarios) y reforzar programas de reactivación económica en vivienda. El sector también subraya la importancia de mantener la disciplina fiscal y estabilizar los TES, puesto que son estos bonos del Gobierno los que sirven como ancla para las tasas hipotecarias.
En paralelo, la Ley 2434 de 2024, que permite incorporar gastos de escrituración, impuestos y registro directamente en los créditos hipotecarios, sigue siendo un instrumento relevante para aliviar presiones de liquidez en el cierre de operaciones. Sin embargo, esa herramienta, por sí sola, no puede compensar el efecto de tasas de referencia más altas.
Un Año Difícil Pero No Insalvable para el sector vivienda
La decisión del Banco de la República de incrementar la tasa de política monetaria a 10,25% marca un quiebre en las expectativas que el sector vivienda mantenía hace solo semanas. Las proyecciones de tasas hipotecarias en descenso durante 2026 quedan desafiadas. Los hogares que aspiraban a acceder a vivienda en el primer semestre de este año enfrentarán cuotas mensuales más altas y menor poder de endeudamiento, lo que inevitablemente comprimirá las ventas, particularmente en el segmento VIS.
Sin embargo, el escenario no es de colapso total. Colombia continúa siendo un destino atractivo para inversión inmobiliaria gracias a un peso fuerte (valorizado 15% en 2025), al déficit habitacional del 27% que persiste en el país y a la demanda insatisfecha de millones de hogares. La clave residirá en cómo el Gobierno y el Banco de la República coordinan estrategias para que la política monetaria restrictiva no sofoque completamente la inversión en construcción. Camacol, el sector constructor y los agentes inmobiliarios deberán ser parte de esa conversación, aportando datos y alternativas que permitan un ajuste ordenado sin sacrificar el acceso a la vivienda, especialmente para los colombianos de menores ingresos.