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Colombia vive una paradoja turística sin precedentes. En 2025, el país recibió cerca de seis millones de visitantes internacionales y el gasto de extranjeros alcanzó un máximo histórico de US$9.427 millones, superando incluso los ingresos por exportaciones de petróleo y derivados, según el informe ¿Boom del turismo?, publicado por Corficolombiana en abril de 2026. Sin embargo, este dinamismo récord no se tradujo en bonanza para el alojamiento convencional: los ingresos reales de hoteles y establecimientos de hospedaje cayeron 2,9% en el mismo período y la tasa de ocupación retrocedió del 51% al 50%.
El fenómeno no es coyuntural. Responde a una transformación estructural del mercado inmobiliario colombiano que se aceleró desde la pandemia: las viviendas turísticas crecieron 635% desde 2020, a un ritmo 22 veces superior al del hospedaje tradicional, convirtiendo las plataformas digitales de renta corta en el canal dominante del sector. Hoy, el 58,3% de los 112.582 registros activos en el Registro Nacional de Turismo corresponde a esta categoría, según el Ministerio de Comercio, Industria y Turismo.
Un crecimiento de 635%: de la excepción a la norma
Desde 2020, los hospedajes turísticos ofertados en plataformas como Airbnb y Booking crecieron 635% en Colombia, a un ritmo 22 veces superior al del alojamiento tradicional. El resultado es contundente: hoy existen más de 76.000 viviendas turísticas registradas en el país, frente a aproximadamente 20.000 hoteles formales. Antes de 2021, la relación era inversa.
El informe de Camacol sobre el impacto de los alojamientos gestionados mediante plataformas registra que, a octubre de 2025, Colombia contaba con 116.685 hospedajes totales en aplicaciones digitales, de los cuales 64.284 se encontraban activos. San Andrés, Bolívar y Antioquia lideran los departamentos con mayores ingresos brutos por renta corta, con estimados que oscilan entre $50,5 millones y $68,4 millones anuales por operador.
El turista llega, pero no se hospeda en hoteles
La desconexión entre el crecimiento del turismo y el desempeño hotelero es el hallazgo central del análisis de Corficolombiana. «El turismo se mantiene sólido; los establecimientos de alojamiento no necesariamente», advierte el documento. En enero y febrero de 2026, la ocupación hotelera alcanzó su nivel más bajo para ese periodo en los últimos cinco años, evidenciando una caída sostenida de la demanda hacia el canal tradicional.
El cambio obedece tanto a las preferencias del viajero moderno —mayor flexibilidad, privacidad y mejor relación costo-beneficio— como a asimetrías regulatorias que generan condiciones de competencia desiguales. Según datos del Registro Nacional de Turismo (RNT) del Ministerio de Comercio, de los 112.582 registros activos, el 58,3% corresponde a viviendas turísticas; y desde la expedición de la Ley 2068 de 2020, el RNT creció 109,8%, impulsado casi exclusivamente por esta categoría.
Presión sobre el mercado inmobiliario residencial
El auge de las rentas cortas no solo impacta al sector hotelero: también presiona el mercado de arrendamiento residencial en las principales ciudades del país. En Bogotá, Medellín, Cartagena y Santa Marta, propietarios de apartamentos han migrado masivamente hacia plataformas digitales, atraídos por rentabilidades superiores a las del arriendo tradicional. Esta reorientación del inventario habitacional reduce la oferta de vivienda para arrendamiento a largo plazo y presiona al alza los precios del alquiler en zonas de alta demanda turística.
Más del 60% de los operadores de viviendas turísticas en Colombia opera sin registro formal y sin las cargas tributarias que sí enfrenta el sector hotelero. Esta asimetría regula de facto el mercado: los hoteles pagan impuestos, nómina y estándares de habilitación que los operadores informales de renta corta simplemente evitan.
Empleo formal: el gran damnificado
El deterioro del sector hotelero se agrava por un entorno de costos crecientes. La reforma laboral y el incremento del salario mínimo impulsaron un alza del 10,3% en los salarios reales del sector durante 2025. Teniendo en cuenta que la mano de obra representa el 30,1% de los costos operativos de un hotel, el impacto sobre la viabilidad financiera fue directo:
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En los primeros meses de 2026, el subsector redujo cerca de 6.000 puestos de trabajo.
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Según Cotelco, el gremio ha acumulado la pérdida de 13.000 empleos directos en tres años.
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La población ocupada del sector de alojamiento pasó de 1,75 millones a 1,64 millones, una reducción del 6,2%, equivalente a 109.000 puestos en Hospedaje y Servicios de Comida.
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El presidente de Cotelco señaló que «cerca del 90% de quienes operan bajo la modalidad de vivienda turística reportan que no tienen trabajadores», haciendo que el modelo de renta corta genere mínimo empleo formal.
El subsector de alojamiento y restaurantes apenas creció 0,5% en 2025, muy por debajo del 2,6% del promedio de la economía nacional.
La regulación: en disputa entre gremios y plataformas
El Ministerio de Comercio, Industria y Turismo trabaja en un decreto para fortalecer el RNT y exigir condiciones de verificación más estrictas a los operadores de viviendas turísticas, buscando nivelar la competencia y cerrar brechas de informalidad. La iniciativa ha generado una intensa controversia:
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Cotelco y Anato respaldan la regulación, argumentando que es necesaria para garantizar estándares de calidad, seguridad y equidad tributaria.
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Airbnb reportó un impacto económico estimado en más de $10,6 billones de pesos en Colombia durante 2024, de los cuales $1,6 billones llegaron directamente a los anfitriones.
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La Cámara Colombiana de Informática y Telecomunicaciones (CCIT) alerta que el decreto podría eliminar hasta el 95% del inventario actual de Airbnb, con un impacto sobre más de 215.000 empleos.
En ciudades como Medellín, el debate trasciende lo sectorial: los planes de ordenamiento territorial restringen la hotelería en zonas residenciales, pero las rentas cortas operan en un vacío normativo al clasificarse como «vivienda turística«, eludiendo controles urbanísticos diseñados para otro tipo de actividades.
Perspectivas para inversionistas inmobiliarios
La paradoja colombiana abre tanto oportunidades como riesgos concretos para el mercado de Bienes Raíces. De un lado, ProColombia confirmó en febrero de 2026 que el país vive un auge de inversión hotelera extranjera, con cadenas internacionales que apuestan al mediano plazo en Bogotá, Medellín y Cartagena, confiando en la demanda turística estructural. De otro, la inminente regulación del RNT puede modificar significativamente los requisitos de operación, los costos de formalización y la rentabilidad neta del modelo de renta corta.
Corficolombiana es enfático: sin acciones para «nivelar la competencia entre hoteles y viviendas turísticas, fortalecer la seguridad y estimular la demanda local», el turismo seguirá creciendo por fuera del sector formal. Para inversionistas, anticiparse a la regulación —cumpliendo RNT, cargas tributarias y estándares de habitabilidad— será clave: Medellín, Bogotá y Cartagena ya estudian mecanismos de zonificación que restringirían las rentas cortas en zonas residenciales, lo que paradójicamente revalorizaría los inmuebles con habilitación turística vigente y elevaría las barreras de entrada para nuevos operadores.