CortesIA © vivienda.com.co
El mercado de rentas cortas y vivienda turistica dejó de ser un fenómeno marginal en Colombia. Según datos analizados por Fedelonjas con base en AirDNA y cálculos de Camacol, en el país hay 116.685 hospedajes en total listados en plataformas digitales, con una ocupación promedio del 50%, una tarifa media de $255.000 por noche, una estadía de cinco días y un ingreso anual estimado de $41 millones por inmueble. Ciudades como Cartagena, Medellín y Bogotá concentran la mayor parte de esta oferta, pero el fenómeno se extiende ya a más de 80 mercados en todo el territorio nacional.
El dinamismo del segmento coincide con un momento de tensión regulatoria. El Ministerio de Comercio, Industria y Turismo publicó el 2 de diciembre de 2025 un proyecto de decreto que sustituye parcialmente el Decreto 1074 de 2015 —único reglamentario del sector— en lo que respecta al Registro Nacional de Turismo (RNT) y las obligaciones de los operadores de plataformas digitales. La reforma transforma el RNT de un sistema declarativo a un esquema activo de verificación y control, y por primera vez incorpora expresamente a las plataformas electrónicas como sujetos obligados. Para propietarios e inversionistas, entender ese cambio ya no es opcional.
Un segmento que crece sobre bases frágiles
A escala global, el mercado de rentas cortas alcanzaría USD 138,5 mil millones en 2025 y superaría USD 344 mil millones en 2034, con una tasa de crecimiento compuesta anual del 10,7%. Colombia se inserta en esa tendencia con ventaja comparativa: la mediana global de los 100 mercados más grandes se aproxima a 4,2 inmuebles por cada mil habitantes; Medellín (4,07) y Bogotá (1,7) se ubican por debajo, lo que sugiere margen de consolidación.
El perfil de la inversión también ha evolucionado. En Bolívar, tres de cada diez proyectos en construcción tienen como destino las rentas cortas. «Del total de proyectos activos en el departamento, el 30% contempla arrendamientos temporales», señaló Irvin Pérez, gerente de Camacol Bolívar. Antioquia lidera el RNT con más de 13.000 registros activos de viviendas turísticas.
Sin embargo, el crecimiento tiene grietas. Mientras la vivienda turística creció un 550% en tres años, el 90% de las rentas cortas no emplea personal y opera bajo un RNT que el presidente de Cotelco, José Duarte, califica de «laxo y declarativo». Según datos oficiales del RNT a corte de octubre de 2025, había en Colombia 70.149 registros activos, es decir, unas 50.000 menos de las que reportan los analistas especializados, lo que evidencia un subregistro significativo.
El proyecto de decreto que reformó las reglas del juego
El proyecto de decreto, cuya vigencia estaba prevista para el 18 de diciembre de 2025, recibió observaciones del sector hasta el 17 del mismo mes. El articulado introduce el Sistema de Verificación y Control del RNT (Svcrnt), administrado por las cámaras de comercio bajo lineamientos del Ministerio, que interoperará en tiempo real con la DIAN, las alcaldías, Migración Colombia y Parques Nacionales.
Los requisitos clave que el proyecto exige para operar legalmente son:
- RNT vigente, inscrito ante la Cámara de Comercio correspondiente y renovado dentro del primer trimestre de cada año.
- Autorización expresa del reglamento de propiedad horizontal para el uso turístico del inmueble, conforme al artículo 34 de la Ley 1558 de 2012.
- Uso de suelo compatible con el Plan de Ordenamiento Territorial (POT) del municipio.
- Tarjeta de Registro de Alojamiento (TRA) para cada huésped, en el sistema del MinCIT.
- Contribución parafiscal del 0,25% de los ingresos operacionales por actividad turística, pagadera trimestralmente a Fontur.
- Póliza de responsabilidad civil que cubra daños a huéspedes y terceros.
Según datos del Ministerio de Comercio, a diciembre de 2024, el RNT creció un 109,8% desde la última actualización normativa; a julio de 2025, de los 112.582 registros activos, el 58,3% correspondía a viviendas turísticas.
Propiedad horizontal: el nudo más difícil de desatar
El punto técnico de mayor fricción es la exigencia sobre la propiedad horizontal. Al requerir que el reglamento del edificio autorice explícitamente el turismo, el Gobierno podría estar sacando del mercado legal a una vasta cantidad de inmuebles, dado que modificar dichos reglamentos requiere mayorías calificadas en asambleas de copropietarios, procesos que son complejos y costosos.
En Medellín, la oferta de viviendas turísticas con RNT cayó un 31% entre diciembre de 2023 y octubre de 2024 —de 12.200 a 8.384 unidades—, según el Sistema de Inteligencia Turística de la ciudad. La reducción no respondió a una baja en el turismo, que siguió creciendo, sino a la salida de operadores informales que no cumplían los requisitos legales y al desplazamiento de la oferta informal por 19 nuevos proyectos especializados en rentas cortas, según La Lonja Antioquia.
Tres verificaciones antes de invertir en rentas cortas
Antes de comprar o destinar un inmueble al modelo vacacional, los expertos del sector recomiendan confirmar:
- Que el reglamento de la copropiedad permita expresamente el uso turístico o no lo prohíba.
- Que la zona tenga uso mixto o turístico según el POT municipal.
- Que sea viable tramitar el RNT a nombre del propietario, no de un tercero administrador.
Debate gremial: formalización versus sobrerregulación
- La propuesta dividió al sector. Paula Cortés, presidente de Anato, explicó que la propuesta busca la «interoperabilidad del RNT con cámaras de comercio y autoridades, facilitando la identificación de operadores turísticos», y aclaró que el objetivo no es hacer desaparecer las plataformas «sino que se regulen pensando en seguridad, calidad e igualdad de condiciones».
- En la orilla opuesta, Sergio Mutis, presidente del Grupo Valor, calificó el Svcrnt de «absurdo», advirtiendo que «es más perjudicial que positivo, genera burocracia y eventualmente crea mecanismos de corrupción».
- El exsenador Horacio José Serpa, ponente de la Ley de Turismo 2068 de 2020, calificó el borrador como una «expropiación administrativa del derecho de la propiedad«, al señalar que exigir autorizaciones de asambleas de copropietarios es una carga que, en la práctica, dice a miles de colombianos que «no pueden ejercer su libertad económica».
- Mario Ramírez, presidente de Fedelonjas, resumió la posición del gremio inmobiliario: «Las rentas cortas se han consolidado como una alternativa de alojamiento e inversión cada vez más visible en Colombia. Pero su crecimiento debe ir acompañado de reglas claras: Registro Nacional de Turismo, respeto por la propiedad horizontal y cumplimiento de lo ofrecido al usuario.»
Dónde invertir en vivienda turística después de la reforma
Según Cotelco, el desplome del 15,4% en la llegada de visitantes no residentes en 2025 —equivalente a la pérdida de 1,1 millones de personas— afecta especialmente al sector formal del alojamiento y añade presión sobre los retornos esperados en rentas cortas. En ese contexto, las ciudades intermedias como Barranquilla, Santa Marta, Pereira y Manizales ofrecen menor competencia y mayor proyección de valorización que mercados ya saturados.
El mercado de vivienda turística en Colombia vive su proceso de formalización más exigente desde que la figura fue reglamentada en 2009. Los 116.685 hospedajes activos en plataformas, los $10,6 billones en impacto económico estimado por Airbnb y los 215.000 empleos directos e indirectos que sostiene el sector indican que el segmento tiene músculo real. Lo que cambia es el estándar mínimo para operar dentro de él: RNT vigente, propiedad horizontal compatible y uso de suelo habilitado son, a partir de 2026, los tres filtros que determinan si una inversión es viable o un pasivo legal.
Para el inversionista serio, la regulación no representa una barrera sino un diferenciador. Quienes operen dentro del marco del Decreto 1074 de 2015 reformado accederán a mayor visibilidad en plataformas, mejor posición frente a financiadores y menor exposición a sanciones de la SIC —ventajas que, en un mercado global que proyecta crecer a una tasa del 10,7% anual hasta 2034, marcan la diferencia entre rentabilidad sostenida y riesgo acumulado.