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La proporción de colombianos que poseen una vivienda propia alcanzó su nivel más bajo en al menos ocho años durante 2025, según la Encuesta Nacional de Calidad de Vida (ECV) publicada por el DANE el 20 de abril de 2026. El porcentaje de hogares con vivienda propia pagada descendió al 34,8% desde el 36% registrado en 2024, mientras quienes aún están en proceso de pago también disminuyeron, del 3,5% al 3,3%. La caída acumulada frente a 2018, cuando la cifra nacional era de 42,9%, equivale a una pérdida de 8,1 puntos porcentuales en menos de una década.
Este retroceso no es un fenómeno aislado: refleja una transformación estructural del mercado residencial colombiano que viene gestándose desde hace años. El arriendo o subarriendo se consolidó como el modo de tenencia más frecuente del país por cuarto año consecutivo, con el 40,8% de las familias colombianas viviendo bajo esta modalidad. Más núcleos arrendando, menos accediendo a la propiedad, y una oferta de vivienda nueva que no logra cerrar la brecha frente a la formación de nuevos hogares: esa es la ecuación que hoy define el acceso habitacional en Colombia.
Las tres causas del derrumbe
según especialistas, el retroceso responde a tres factores estructurales que operaron de forma simultánea. El primero es el alza de los costos de construcción, que crecieron a mayor ritmo que el IPC en el mediano plazo. El segundo es el incremento de las tasas de referencia para créditos hipotecarios, atadas a los TES a 10 años. Y el tercero es el desestímulo a la adquisición derivado de la suspensión del programa Mi Casa Ya.
Sobre los costos, el Índice de Costos de la Construcción de Edificaciones del DANE registró en 2023 variaciones interanuales que promediaron 10,34% a nivel nacional, con Bogotá y su área metropolitana liderando con 10,47 puntos porcentuales. Aunque en 2025 el ritmo se moderó —la variación anual cerró en 3,29%—, la capital del país siguió encabezando la lista con 3,62%.
En materia de tasas, el efecto sobre la demanda ha sido determinante. Guillermo Herrera, presidente de Camacol, fue enfático: «Hoy los TES a 10 años están en el rango de 13,4% y 13,7%; estos son los que definen el precio del crédito en Colombia«. Agregó que el Gobierno ha desmontado las políticas de subsidio mientras le atribuye la responsabilidad al Banco de la República, cuyo mandato constitucional es controlar la inflación, «la cual no ha regresado a su rango meta en cerca de 55 meses».
La suspensión de Mi Casa Ya: el golpe más visible
Entre enero y noviembre de 2025, 36.348 familias cancelaron la compra de su vivienda nueva pese a haber iniciado el proceso con separaciones y promesas de compraventa. Esto equivale al 23% de las operaciones en ese período: de cada 10 procesos de comercialización, aproximadamente 2 terminaron en desistimiento. La causa principal fue la cancelación de Mi Casa Ya, que dejó a más de 25.000 compradores sin el cierre financiero necesario para completar la cuota inicial o garantizar su crédito hipotecario.
Según información oficial del Ministerio de Vivienda, el Fondo Nacional de Vivienda y el FNA, durante 2026 no hay nuevas inscripciones abiertas para el programa. Aunque Mi Casa Ya sigue existiendo en el marco legal, actualmente no se están asignando nuevos cupos, lo que mantiene a miles de aspirantes en un limbo habitacional.
Disparidades regionales: no todas las regiones cayeron
La erosión de la propiedad privada no fue uniforme en el territorio nacional:
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Atlántico registró la caída más pronunciada entre las regiones analizadas: -8,3 puntos porcentuales.
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Antioquia y Valle mostraron el retroceso menos severo: -5 puntos porcentuales cada uno.
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Chocó encabeza la propiedad de vivienda con 53,5%, mientras que en Bogotá el arriendo domina con el 57,4% de los hogares.
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Territorios como Guainía y Vichada presentan una categoría atípica: predomina la propiedad colectiva, reflejo de sus comunidades indígenas.
déficit habitacional baja, pero afecta a millones de hogares
En medio de este panorama adverso existe una señal positiva. El déficit habitacional experimentó una nueva reducción en 2025, al pasar de 26,8% a 25,6%; tanto el déficit cuantitativo como el cualitativo cayeron. Sin embargo, 4,8 millones de hogares en el país siguen viviendo en condiciones inadecuadas, y la brecha territorial es abismal: el déficit en zonas urbanas es del 16,5%, mientras que en centros poblados rurales y dispersos asciende al 58,6%.
El nivel educativo del jefe del hogar sigue siendo el factor más diferenciador: los hogares sin ningún nivel educativo registran un déficit de 56,5%, frente al 10,6% en aquellos con jefatura de nivel superior. Esta correlación revela que el acceso a vivienda digna sigue siendo una expresión directa de la desigualdad estructural del país.
Una ecuación insostenible hacia 2026
El sector vivienda inició 2026 con el peor arranque desde que se tiene registro. En enero, las iniciaciones de obra cayeron 56% anual, los lanzamientos bajaron 23% y las ventas disminuyeron 15%. El DANE estima que el país forma 370.000 hogares nuevos al año, pero en 2025 solo se iniciaron 115.687 viviendas en toda la pirámide social —la cifra más baja en al menos 15 años—.
La brecha entre subsidio y precio VIS creció $40 millones en un año, mientras la capacidad de endeudamiento aumentó apenas $12 millones. Un comprador preaprobado en 2025 para vivienda VIS de $213,5 millones enfrenta en 2026 un precio de $262 millones, con un déficit de cierre de entre $28 y $30 millones por hogar. Para quienes buscan alternativas, las cajas de compensación siguen operando con subsidios de hasta 30 SMMLV para la cuota inicial; adicionalmente, el FNA habilitó desde el primer trimestre de 2026 la financiación del 100% del valor de la vivienda, eliminando la exigencia de cuota inicial para sus afiliados.
La caída de la tenencia propia al 34,8% no es un dato aislado: es la consecuencia medible de años de presión simultánea sobre costos, crédito y política pública. Con tasas hipotecarias entre el 11% y el 13% anual, Mi Casa Ya suspendido e iniciaciones de obra en mínimos históricos, el mercado residencial enfrenta en 2026 su mayor prueba estructural en más de una década. La formación de 370.000 nuevos hogares anuales frente a apenas 130.000 viviendas financiadas configura un rezago que presionará al alza la demanda de arriendo y alimentará el mercado informal si no se reactivan instrumentos de subsidio y financiación accesible.
Para los hogares que evalúan comprar vivienda hoy, las opciones disponibles incluyen los subsidios de cajas de compensación, el crédito sin cuota inicial del FNA y los programas distritales vigentes en ciudades como Bogotá. Verificar la clasificación en el Sisbén IV y consultar el portafolio de proyectos VIS activos en el portal de Fonvivienda son los primeros pasos concretos para explorar la viabilidad de acceso a la propiedad en este contexto adverso.