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En Colombia, adelantar una obra de construcción o ampliar una vivienda es, para millones de familias de bajos ingresos, un proceso de trámites complejos, costos elevados y esperas que se extienden por meses. La posibilidad de construir sin licencia ha sido históricamente inexistente para este segmento: según el DANE, el déficit habitacional nacional alcanza el 25,6% de los hogares, con un 20% de carácter cualitativo —viviendas habitables pero con condiciones deficientes—. Ante esa realidad, la informalidad constructiva se convierte en la única salida para muchas familias, exponiéndolas a sanciones urbanísticas, estructuras precarias y, en casos extremos, órdenes de demolición.
Para atacar esa barrera, el Gobierno nacional expidió el 4 de noviembre de 2025 el Decreto 1166, una norma que modifica el Decreto 1077 de 2015 y establece condiciones especiales para realizar determinadas obras —incluyendo construir un segundo piso— sin tramitar una licencia de construcción ante la curaduría urbana. La medida, sin embargo, no aplica a todo el mundo: está acotada a propietarios beneficiarios de subsidios de vivienda y sujeta a requisitos técnicos precisos, cuyo cumplimiento es obligatorio.
¿Qué permite el Decreto 1166 para construir sin licencia?
La norma habilita intervenciones sin licencia únicamente en tres modalidades específicas, todas ellas vinculadas al subsidio familiar de vivienda:
- Mejoramiento de vivienda: obras de reforzamiento, reparación o adecuación en hogares con carencias estructurales o habitacionales.
- Vivienda progresiva: construcción por etapas según la capacidad económica del hogar —por ejemplo, levantar un segundo piso sobre una planta ya existente.
- Construcción en sitio propio: edificación nueva sobre un lote de propiedad del beneficiario.
El subsidio debe haber sido otorgado por el Gobierno nacional o por entidades que adopten ese esquema, como las cajas de compensación familiar. Sin ese respaldo, la excepción no aplica y la licencia sigue siendo obligatoria.
carta de responsabilidad: el nuevo documento clave
En lugar de la licencia tradicional, el decreto exige una carta de responsabilidad suscrita por un profesional idóneo —arquitecto o ingeniero con registro vigente—, quien certifica que la obra cumple con las normas urbanísticas y con la Norma Colombiana de Construcción Sismo Resistente (NSR-10). Este documento autoriza formalmente la ejecución de la obra y debe ser remitido a la autoridad municipal competente para que repose en el archivo de licencias y el expediente urbano.
Adicionalmente, el constructor o gestor del proyecto está obligado a instalar una valla informativa en lugar visible desde la vía pública, con los datos básicos de la intervención y la referencia al subsidio bajo el cual se ejecuta. El Ministerio de Vivienda definirá el formato y las condiciones de esa señalización mediante reglamentación posterior.
Hay dos restricciones absolutas que el decreto establece con claridad:
- La excepción no aplica en zonas de riesgo no mitigable ni en áreas de protección ambiental.
- El Ministerio cuenta con seis meses para definir los criterios de capacitación y certificación de los profesionales habilitados para emitir las cartas de responsabilidad.
Un debate técnico y jurídico que no se ha cerrado
La medida generó reacciones encontradas en el sector. Para el Gobierno, simplifica trámites en municipios con baja capacidad institucional y acelera la ejecución de programas de mejoramiento en un contexto donde, según datos de Camacol y el portal oficial de Minvivienda, los subsidios asignados a través del programa Mi Casa Ya cayeron de 67.000 anuales en 2021 a tan solo 8.672 cupos en 2025, una contracción del 87% en cuatro años, con el sector edificador contrayéndose un 7,5% en el año.
Desde la orilla crítica, Sandra Forero, concejal de Bogotá y expresidente de Camacol, advirtió que la norma «rompe el equilibrio del sistema de control urbano« al eliminar la revisión formal que garantiza el cumplimiento de estándares estructurales. Consultor especializado en derecho urbanístico, señaló que el decreto «sustituye la licencia por una carta de responsabilidad con el argumento de facilitar subsidios«, pero abre interrogantes sobre la uniformidad de aplicación en los municipios antes de que existan los mecanismos de certificación.
El Colegio Nacional de Curadores Urbanos aclaró, en comunicado oficial, que la norma no elimina el sistema de licencias en general y que «la función de los curadores urbanos se mantiene intacta». Precisó que la carta de responsabilidad traslada la obligación de certificar el cumplimiento normativo al profesional a cargo, quien asume las consecuencias legales de cualquier incumplimiento.
¿Qué significa esto para propietarios y familias beneficiarias?
En términos prácticos, el Decreto 1166 abre una vía formal para que familias con subsidio de vivienda puedan mejorar o ampliar sus hogares sin los costos y demoras del proceso de licenciamiento tradicional. Sin embargo, eso no equivale a construir libremente o sin respaldo técnico: la intervención requiere un profesional calificado, cumple normas técnicas exigentes y debe registrarse ante la autoridad local. La valla informativa obligatoria añade un elemento de control social y transparencia.
Para quienes no cuentan con subsidio vigente —la mayoría de los propietarios—, la licencia de construcción sigue siendo un requisito ineludible bajo la Ley 388 de 1997 y la Ley 1796 de 2016.
El Decreto 1166 llega en un momento crítico para el mercado inmobiliario colombiano: el sector edificador cerró 2025 con una contracción anual del 7,5% en área causada, según el DANE, y el déficit cualitativo de vivienda sigue afectando a millones de hogares que necesitan mejoras estructurales, no vivienda nueva. En ese contexto, la flexibilización del licenciamiento para proyectos subsidiados puede representar un canal de mejoramiento relevante si el Ministerio consolida a tiempo los mecanismos de certificación profesional que la norma exige.
El reto de fondo, sin embargo, es mayor: la norma tiene potencial para agilizar la ejecución de subsidios, pero su eficacia dependerá de la capacidad técnica de los profesionales habilitados, del control municipal y de que las familias beneficiarias comprendan que la carta de responsabilidad no es una licencia de autoconstrucción informal, sino un instrumento formal con obligaciones legales claras para el profesional que la suscribe. Sin esos engranajes funcionando, la excepción podría replicar, con otro nombre, los mismos problemas que durante décadas ha generado la informalidad constructiva en Colombia.