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Mientras el mercado inmobiliario colombiano registra recuperación en ventas con crecimiento de 12,4% en lo corrido de 2025 (enero-octubre), la industria constructora enfrenta un desafío estructural que amenaza con ampliar las presiones sobre los precios de vivienda en 2026: la trayectoria al alza en los costos de construcción. Así lo alertó Camacol durante su balance anual del 11 de diciembre, advirtiendo que la evolución de estos costos será determinante para que se concrete la reactivación completa del sector en el próximo año.
La alerta del gremio coincide con un momento crítico en el que el sector muestra señales contradictorias. Mientras la demanda repunta con fuerza impulsada por mejores condiciones de financiamiento, la oferta se mantiene restrictiva, generando presiones sostenidas sobre precios. Evidencia de esto es que los precios de vivienda nueva en el tercer trimestre de 2025 registraron una variación de 9,5% anual, superando la inflación (5,18%) en 4,3 puntos porcentuales. Al cierre de octubre de 2025, la oferta disponible para la venta se ubicó en 156.452 unidades, lo que representa una contracción de 8,5% frente a octubre de 2024.
Presiones persistentes en los costos de construcción
Según el Índice de Costos de la Construcción de Edificaciones (ICOCED) del Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE), la variación mensual en octubre de 2025 fue -0,39% comparado con septiembre, aunque la variación anual se ubicó en 2,89% y la variación año corrido en 3,02%. Pese a que la variación mensual negativa sugiere una moderación temporal, los constructores continúan enfrentando presiones significativas en componentes específicos de la canasta de construcción.
La mano de obra sigue siendo el factor de mayor presión, con una variación anual de 7,93% en octubre de 2025. Este crecimiento refleja la escasez de trabajadores calificados en el sector y representa uno de los principales drivers de aumento en costos totales de los proyectos. Adicionalmente, componentes clave como cables (14,18% de crecimiento anual) y acero inoxidable (10,77%) mantienen presiones estructurales significativas, mientras que la maquinaria y equipos registraron variaciones anuales de 5,17% y 4,87%, respectivamente.
Para la vivienda VIS, la presión fue particularmente severa en octubre, con una variación mensual de -0,56%, mientras que en el año corrido acumula 3,08% de aumento. En el segmento No VIS, la presión fue menor, reflejando una ligera variación mensual de -0,41% y una variación año corrido de 2,98%.
Impacto desigual en segmentos de vivienda
El impacto de las presiones en costos diferencia significativamente entre segmentos. El segmento No VIS fue el principal motor de recuperación en 2025, liderado por demanda de clase media con mejor acceso a crédito. Las ventas acumuladas enero-octubre llegaron a 145.579 unidades, con crecimiento de 12,4%, mientras que los lanzamientos registraron recuperación de 13,8% con 113.784 unidades.
Sin embargo, la vivienda de interés social (VIS) enfrenta un entorno más desafiante. El inventario de VIS representa el 58% de la oferta disponible (156.452 unidades), pero la inversión pública en vivienda proyectada para 2026 caerá 35,7%, una reducción crítica que limita la financiación de nuevos proyectos en este segmento. Además, los desistimientos (unidades canceladas) crecieron 28,2% en 2025, pasando de 24.305 a 31.154 unidades, reflejando el deterioro de la confianza del consumidor frente a precios crecientes y restricciones de crédito.
Indicadores de oferta bajo presión
Datos del Censo de Edificaciones (CEED) confirman que la oferta continúa contrayéndose. En los últimos doce meses acumulados a septiembre de 2025, el área iniciada se redujo 5,0%, pasando de 16.339.665 m² a 15.529.697 m². Las iniciaciones de obra durante enero-octubre de 2025 disminuyeron 23,9%, pasando de 118.942 a 90.526 unidades, evidenciando que los constructores ralentizan nuevos proyectos frente a márgenes comprimidos.
El índice de precios de vivienda nueva (IPVN) del tercer trimestre de 2025 mostró variaciones heterogéneas por ciudad. Ciudades como Pasto (22,81%), Manizales (19,38%), Armenia (18,43%) y Pereira (17,08%) registraron incrementos anuales superiores al 17%. En apartamentos, las presiones fueron especialmente intensas en Pasto (18,80%), Armenia (14,43%) y Pereira (14,40%). Solo Neiva registró variación negativa (-3,31%), evidenciando un ajuste localizado.
Las tres prioridades de Camacol para 2026
Según Guillermo Herrera, presidente de Camacol, la reactivación del sector dependerá de tres variables críticas. En primer lugar, de la situación fiscal y la capacidad del próximo gobierno para optimizar el gasto social en programas efectivos de vivienda. En segundo lugar, de la evolución de las tasas de interés hipotecarias, influenciadas por las decisiones de política monetaria del Banco de la República y el riesgo país. Y en tercero, de la trayectoria de los costos de construcción, que hoy enfrentan presiones al alza.
«La reactivación del sector dependerá de varios factores. En primer lugar, de la situación fiscal y de la capacidad del próximo gobierno para optimizar el gasto social en programas efectivos, como los de vivienda. A ello se suma la trayectoria de los costos de construcción, que hoy enfrentan presiones al alza«, afirmó Herrera en su intervención del 11 de diciembre.
Camacol proyecta un crecimiento en ventas entre el 5% y 12% para 2026, en un escenario donde se pasaría de 167 mil unidades vendidas en 2025 a 175 mil en 2026. El gremio también espera un repunte en iniciaciones de obra superior al 13%, condicionado a que se reestablezcan políticas clave como Mi Casa Ya, nuevos incentivos al ahorro y programas de reactivación del sector.
Precios que superen la inflación: mercado tensionado
El hecho de que los precios de vivienda nueva hayan superado la inflación en 4,3 puntos porcentuales durante el tercer trimestre de 2025 (9,5% vs. 5,18%) evidencia que la escasez de oferta está presionando precios de forma acelerada. Con 370 mil hogares nuevos formándose anualmente y una oferta que se ha contraído de forma sostenida durante 19 meses, el desequilibrio entre demanda y oferta se profundiza.
Esta dinámica es particularmente preocupante porque, según Camacol, los arriendos continúan impulsando la inflación general, con alojamiento registrando una variación anual de 1,65% en el IPC de noviembre de 2025. Con oferta limitada de vivienda nueva, los hogares se ven forzados a permanecer más tiempo en arrendamiento, generando ciclos de retroalimentación entre presiones de arriendo e inflación.
El panorama para 2026 presenta una complejidad estructural que va más allá de ciclos coyunturales. Si bien la demanda se recupera auténticamente—con ventas creciendo 12,4% en lo corrido de 2025—, la combinación de restricción de oferta, aumento en costos de construcción (especialmente mano de obra) y contracción de inversión pública en vivienda augura un ambiente donde los precios podrían acelerar su ritmo de aumento en 2026.
El gremio subraya que sin intervenciones públicas de envergadura—recuperación de Mi Casa Ya, expansión de incentivos al ahorro y programas de reactivación para todos los segmentos—, el sector corre el riesgo de profundizar la brecha de asequibilidad. El déficit habitacional actual (27% de los hogares) y la formación de 350 mil hogares anuales definen el tamaño del desafío. La pregunta fundamental para 2026 no es si habrá demanda, sino si la oferta—limitada por costos crecientes y desestímulo inversión—podrá responder sin que los precios se desconecten completamente del ingreso de las familias colombianas.